專家樓評：港減P時機還看拆息走勢

港息一向跟隨美息走勢，但當中步伐及幅度未必相同。儘管美國今年有機會掉頭減息，本港最優惠利率（P）仍較大機會先橫行一段時間，未必可即時跟隨美息掉頭回落。

當中主要原因是：首先，這次加息周期本港P息累計加幅僅0.875厘，對比美息加幅達5.25厘，港P加幅少於美息達4.375厘。當美國減息，以港P現時水平未必有即時跟隨下調需要。事實上，在過往加息周期，當美息升至逾5厘，本港P息已達8厘水平，而現時P息介乎5.875至6.125厘為主。

其次，現時港元拆息（HIBOR）仍高於按揭息率，基本上加息壓力尚未解除，故未有跟隨美息回落的條件。現時一個月拆息港元與P息的差距不足一厘，大幅低於過往平均達3厘以上，反映銀行仍有息差壓力。

當今年美息回落，港元拆息料亦可下跌，而未來何時減P息亦視乎港元拆息回落幅度，相信最少需待拆息跌回至低於按息水平，銀行才有機會因應資金成本及業務取態考慮減P息。

過去兩年，加息因素持續影響樓市，樓價由高位累積下跌逾兩成，今年按息雖然未必可即時同步跟隨美息下降，但市場已逐步適應息率正常化，由過往超低息水平邁向正常化息率。雖然加息周期已見頂，但市場按息4.125厘與30年平均按息約4.19厘水平相若，明顯低於過往息口見頂時之息率。

市場已預期具周期性的息率未來將向下而非向上，而拆息回落亦可改善銀行借貸成本及企業借貸支出，今年息率將向下的預期下，息率對樓市不再構成利淡因素，預期今年內本港之新做按息有機會回落至4厘以下水平。

以現時市場新做按息主流低至H+1.3厘計，一個月拆息需降至低於2.825厘，市場按息才可跌穿封頂息率。現時拆息仍處於接近5厘水平，距離2.825厘尚有明顯距離；然而，當美息下降，拆息很大機會可跟隨回落，若拆息回落至推動銀行下調P息，屆時按息亦可同步下降。