向世界「錢」進：移民專家嗌低撈英日樓

英國樓市在2023年走勢反覆。金融及按揭公司Halifax資料顯示，英國去年12月平均樓價為287,105英鎊（約284萬港元），按年回升1.7%，全年跌幅較大的時間在8月和9月，均按年下跌4.5%，尤以英格蘭東南部跌幅較大。不過，踏入去年最後一季，英國樓價開始回暖，去年10月平均樓價較9月回升1.2%，到11月再按月升0.5%，12月升幅更加快至1.1%。

星之谷移民顧問董事總經理張子煬表示，過去幾年英國樓價上升，主因海外投資者和海外專業人才移民流入英國，加上新冠疫情影響，不少地產項目延遲交樓，導致樓市出現供不應求，撐起樓價。然而，隨着英國高通脹持續，英倫銀行為壓抑通脹而在早前接連加息，使按揭利率調升至6厘以上，樓價升勢在2023年才得以壓抑。

展望2024年，他預期英倫銀行對利率走向的取態將為樓市帶來影響。儘管預期物業按揭利率已經見頂，但市場認為高息或會維持一段時間，有機會令更多「等上車」的準買家繼續觀望，並透過租樓解決居住需要。在此情況下，租務需求將被間接推高，導致租金上升。因此，投資者或可考慮趁英鎊目前相對低水，以及樓價回調期間入市。

根據國家統計局的數據，倫敦樓價仍冠絕全英，平均樓價525,629英鎊（約519萬港元），較全英國平均樓價高約46%。不過，若論投資值博率，張氏較看好英國另一大城市曼徹斯特的物業。

他引述研究報告指，在政府大力推動下，不少大型企業落戶曼徹斯特設立總部。此外，英國科技行業過去的發展增長領先其他產業，當中發展較為密集的地區主要集中在曼徹斯特，有約佔總人口20%的人在區內從事科技行業。當地市議會預計，未來幾年會有更多相關人才遷入市內，令區內物業市場值得看高一線。

事實上，根據英國地產代理商Benham & Reeves的統計，港人近期已成為英國物業的最大海外買家。資料顯示，海外人士持有英格蘭和威爾斯的物業總值達788億英鎊（約7,790億港元），香港業主持有逾2.47萬個物業，佔當中的13.7%或107.9億英鎊（約1,066億港元），冠絕所有國家和地區。

過往英國樓最大的海外投資者以中東、俄羅斯的富豪為主，但自英國推出BNO簽證後，英國物業隨即備受港人追捧，港人佔英國物業海外業主的比率更在短短3年間翻倍。

日本樓市在2023年回勇。據日本不動產經濟研究所資料，日本首都圈（包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的新建公寓平均售價升至8,250萬日圓（約449萬港元），按年升36.7%。其中，東京都23區的新建公寓平均售價高達1.28億萬日圓（約696萬港元），按年升50.2%。

Sakura Japan創始人兼行政總裁張明珠表示，自疫情緩和後日本通關，觀察到來自世界各地的資金都在大手買入日本不同類型的物業。湧入樓市的不但有個人投資者，亦包括基金、企業等機構投資者。此外，除了外國資金，日本本地資金也紛紛買入日本物業，支持當地樓市。她預期這趨勢在2024年會持續，看好今年日本整體樓價，熱門城市選擇包括東京和大阪。而早前升幅較落後的二、三線城市，今年亦有追落後的潛力。

她續指，早前有著名外匯投資者預計圓匯將進一步呈弱，每百日圓兌港元甚至有可能跌穿5算，使有意投資日本樓的港人採取觀望態度，以免蝕匯。不過，隨着去年暑假不少港人前往日本考察後，了解到日本最新的經濟復甦情況，已逐步重拾對投資日本物業的信心，部分更已趁機入市甚或加碼買入日本物業作投資用途。

她建議有意投資日本樓的人士應趁目前圓匯仍然相對「低水」，買入位置優越的優質物業，博中長線較佳的升值潛力。她稱，趁早入手日本樓是可取的，因日本經濟和樓市的復甦較一般人所想的快。隨着建造等成本上升，樓價也會水漲船高，疊加圓匯低企，早入市可買到好的地點，把握到「寧買當頭起」的投資機遇。

張明珠亦觀察到，過去購買日本物業作投資用途的投資者比例較多，但日本通關後，買日本樓作自住用途的客戶顯著上升，投入金額亦增加了，例如港人過往可能會買一些相對殘舊、銀碼較小的物業，裝修後再自住或放租，而現在就會投放較多金額買入相對簇新的物業，例如3,000萬日圓至兩億日圓不等（約163萬至1,088萬港元）。

此外，部分人或因早前沽售了在香港的物業而有閒置資金，但金額未必足夠在英、美、澳、加等地購買心儀的住宅，又或認為當地樓價和匯率未跌至值博空間，便開始轉向日本市場。

物業選擇方面，投資者過往普遍避開日本新樓，因擔心數年後折舊幅度較大，影響回報，但近期也會入飛搶購新樓盤。另他們過往傾向買小型物業，因銀碼小、租金回報率相對高，但現在會較側重投資中型物業，並由較短年期的投資轉向中長年期。

張子煬指，日本是英國以外另一個今年值得看好的市場，原因是愈來愈多迹象表明日本經濟正在擺脫通縮的陰影，日本的通脹率回升至3%水平。一項調查亦發現，超過八成經濟學家認為，日本央行將在2024年會徹底放棄負利率政策。

他補充，疫情後，在積極的貨幣政策和財政政策的支持下，以及全球產業鏈重構下，2023年日本經濟開始明顯反彈。日本物業市場經過「失落的二十年」，樓價近年穩定地上升，加上圓匯近日走弱，故他相信2024年入手當地物業，值博率十分高。