港消費外流零售添愁

瑞銀估今年銷貨額跌花旗劈地產股目標價達45%

新年新希望，但偏偏香港經濟欠缺新景象，並且持續被多方看淡。就連近日港府構思中在特別節日增加24小時通關口岸，都被認為是對香港弊多於利。投資銀行瑞銀發表報告，坦言本地消費持續外流，以及過夜旅客減少，更多的通宵陸路口岸相信只會不利本地零售和旅遊、酒店業。另一投行花旗則持續看淡本地樓市，基於今年樓價再跌一成的預測，狠削多隻地產股目標價，最多逾45%。

東瀛遊：超市團近爆滿

港人北上消費潮流持續，瑞銀引述香港入境處數據，去年12月港人陸路和其他口岸出境人數已完全回復至2018年水平。去年10月香港居民陸路離境達555萬人，假設在內地人均消費500至1,000元，估計約有28億至56億元的本地消費流入內地，佔本地整體零售額8至16%。另外，據日本官方數字，去年第三季港人遊日消費也達70億元，佔香港整體零售額7%。

反觀去年10月，內地訪港旅客人數只恢復至2018年的60%水平。去年上半年即日離境的內地訪客人均消費1,345元，較2019年同期減四成。過夜內地訪客（不計酒店房價）消費則升17%至5,962元。由於基數低，該行料去年11月和12月零售銷貨值仍有增長，但2024年或會收縮。

反映在股市上，該行認為九龍倉置業(01997)、希慎興業(00014)、領展房產基金(00823)等無論高檔或低檔的零售業主會面對更大挑戰。

事實上，香港人選擇「用腳投票」，樂此不疲北上。東瀛遊(06882)執行董事禤國全稱，近期港人北上愈趨盛行，加上出現到內地山姆（沃爾瑪旗下會員制連鎖百貨公司）掃貨潮，市民預備辦年貨，該公司自上星期推出深圳山姆超市團僅數天，已超過3,000位客人報名，本月每日開兩團、合共逾50團成行出發，接近全額爆滿。他沒說的是，另一美資大賣場Costco的深圳分店開業在即。

包浩斯銷售增速僅1%

另外，服裝零售商包浩斯國際(00483)公布，上季同店銷售按年增速急降至12%，其中本港由前一季的21%跌至僅1%。

花旗則從去年5月人民幣貶值的角度切入，造成了港人愛上深圳、內地人減少在港消費的現象。惟美國利率已見頂，令人民幣匯價穩定下來，今年下半年匯率負面影響料會減退。如加上通脹溫和及中港兩地奢侈品售價愈趨接近，本地零售物業今年可望加租5%。

新盤或需減價求售

可是該行持續看淡本地住宅市場，指樓價自去年3月高位已挫12%，今年將會再跌10%，理由是過去兩年新盤銷售疲弱，每年平均或僅一萬至1.1萬伙，相對2024至2026年平均有兩萬伙單位落成，相信發展商今年要面對現實地減價求售。另方面，中港經濟乏善可陳，買樓投資不能覆蓋利息支出的背景之下，對樓宇的需求難言恢復。

該行狠削多隻地產股的目標價平均21%，主因是維持了與去年一樣的資產淨值（NAV）預測，和維持資本化率在5.5厘，暗示NAV今年繼續下降。其中，九龍倉集團(00004)和港鐵公司(00066)的投資評級俱由「買入」大降至「沽售」，以反映這些公司可能削減派息。