回顧與展望：樓價明年恐再冧10%

細價盤慘烈嘉湖呎價年內插14% 第一城挫9%

回顧2023年本港樓市，通關未能沖喜，息口更持續高企，加上減辣又「冇料到」，二手樓市價量齊跌。今年樓價比去年疫情期間再跌約4.73%，當中，細價上車盤跌幅最慘烈，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城，今年平均實用呎價分別累跌約14%及約9.2%，為10大藍籌盤中最大。有投資者認為，樓市令人失去信心，港樓隨時再跌至少10%。

反映主要二手屋苑價格走勢的中原城市領先指數最新報149.36點，雖然有關指數在通關後初期曾升至168.4點的今年高位，其後一直回落，終跌穿去年底的156.77點，並重返2017年3月初價位。事實上，差餉物業估價署私人住宅售價指數今年首10個月亦累跌約3.97%，較2021年9月歷史高位下瀉約19.27%。

新都城交投勁縮46%

樓價下跌，交投同時回落。據利嘉閣研究部資料，截至今年11月29日為止，全港暫錄26,475宗私人住宅買賣登記，較去年同期及全年，分別下跌約5.9%及約12.4%。其中全港10大藍籌屋苑今年截至11月暫錄約1,742宗買賣，較去年全年錄約2,281宗，期間下挫約23.6%，當中九成項目交投回落，將軍澳新都城跌幅約46%最多。

上述10個大型私人屋苑做價向為樓市指標，惟當中8個平均實用呎價都跌穿2023年底水平，今年只有新都城仍錄約1.9%升幅，而鴨脷洲海怡半島亦較去年底漲約3.8%，至11月報約14,634元。

嘉湖山莊今年成交呎價曾跌至6,700餘元，屬藍籌屋苑中多年來罕見，套三房單位僅售約430萬元，11月平均實用呎價報約8,296元，單月計屬近7年最低。區內代理表示，移民效應下，中上價屋苑早兩年樓價率先下跌，當市區樓做價回落，吸走嘉湖山莊客源，業主出貨就要有更大減幅，早年滯後的跌勢開始浮現出來，現時該屋苑放盤叫價由400萬元起。

美孚太古城呎價返7載前

另一細價指標項目沙田第一城，今年暫只錄約208宗買賣，較去年全年勁減逾41%，而11月平均實用呎價報約13,096元。美聯翁凱傑稱，息口上升令供樓成本增加，租金回報同時下跌，上車客已經「停晒手」，加上政府放寬中價樓按揭，買家選擇增加，需求減少下，樓價因而受壓。資料顯示，該屋苑兩房單位今年做價已跌至370餘萬元，返回2016至2017年期間價位。

此外，值得留意的是，今年部分市區大型屋苑呎價已跌返多年前水平。其中，荔枝角美孚新邨11月平均呎價暫報約9,961元，為2016年4月後首見。而去年平均實用呎價錄逾兩成跌幅的鰂魚涌太古城，今年也曾跌穿15,000元水平，返回2016年中水平。

未來市況睇新移民需求

該屋苑上月平均實用呎價暫報約15,020元，今年累挫約5.7%，部分單位做價更跌至「6字頭」有交易。

曾經歷多次跌市的資深投資者陳清白表示，買家對樓市信心「散晒」，息口高企，銀行定期收息回報，比買樓收租更高，市民買樓意欲不大，樓價仍是向下機會更大，而部分藍籌屋苑價格已跌約30%，近年買樓大多要蝕讓，估計樓市最少要再跌約10%。

資深財經專家林一鳴預期，樓價明年會橫行，波幅僅約數個百分點內。他又指，息口上半年預期變幅不大，下半年或減息，惟速度很慢，並可能維持數年，而未來樓市走勢全看新移民的入市需求，若單靠本地買家，樓市將有很大跌幅。