美國樓恐爆煲累銀行

44%商用物業淪負資產憂壞帳達1.2萬億

大型企業為削減成本壓低租金支出，導致美國寫字樓空置率屢創新高。此前不斷有經濟學者接連警告，美國的商業房地產市場正面臨爆煲危機。美國全國經濟研究所（NBER）一份工作論文指出，受利率高企以及「混合辦公」風氣的影響，有44%商用物業按揭已淪為「負資產（negative equity）」，估計當中會有10至20%會變成壞帳，最終導致銀行損失800億至1,600億美元（約6,240億至12,480億港元）！

上述論文由多家著名大學及NBER的研究人員合著，主要探討商業房地產、利率變化與銀行的系統風險。研究估計，當商業房產危機發生，加上銀行存戶提走一半未受儲蓄保險保障的存款時，會有額外31至67家小型銀行因而倒閉。該論文指，若目前商業房地產貸款的困境是在2022年初時發生，在當時的低利率環境下，銀行能吸收這些壞帳的損失，故並不會有任何一間銀行因此而倒閉。

加息損抵禦風險能力

隨着聯儲局不斷收緊貨幣政策，目前美國聯邦基金利率已升到5.25至5.5厘，銀行資產價值大跌（因為市場利率上升會導致信貸價值相應下跌），已嚴重損害到銀行抵禦風險的能力。

雖然這份研究結果相當悲觀，但其研究方式存在一些也許不符合實際情況的理論假設，包括聯儲局加息作用會「立即生效」傳導至銀行存款利率。現實情況是，銀行往往會在聯儲局加息後一段時間，才開始逐步上調存款利率，期間存貸之間的息差可為銀行提供正回報，足以彌補部分資產減值及信用損失。

目前來看，商業房地產的危機還尚未大規模衝擊銀行體系，僅停留在行業本身。許多美國商業房地產營運商、投資者都正為此發愁，業界圈子內目前最流行的一種說法是「生存到2025年」（Survive until 25），期望能捱到美國明年減息，並且需求逐步復甦，由於商業房產的大型租戶租期可長達10年；加上市場交投流動性低，業主可輕易把物業帳面估值保持在較高水平，靜候市場好轉。

商廈空置率升至19%

戴德梁行的報告指，截至第三季末，美國商業房地產的租賃活躍度已連續5季下跌，按年減少24%；寫字樓空置率亦增加0.55個百分點至19.4%。報告形容「全國整體辦公室需求顯然正在受壓」，但個別地區如曼哈頓的租賃略有回升。

另邊廂，信用評級機構惠譽的研究亦指，在美國主流人口集中的大都會區中，有88%房地產價值被高估，其中有半數被高估的水平至少10%。該機構估計，明年及後年美國的名義樓價分別為「持平至增長3%」及「增長2至4%」。