舊樓強拍大刁近年頻生

鰂魚涌濱海街項目63億成交歷來最貴

舊樓併購有助推動社區更新發展，政府亦已就進一步放寬強制拍賣門檻定下框架。該強拍條例於過去行之有效，而涉額較大同類個案均於近年發生，並同屬港島區項目，其中歷來最大宗成交，為鰂魚涌濱海街大型項目，於今年9月以63.1億元拍出。

土地《為重新發展而強制售賣》條例於1999年生效，至今已有很多項目經由強拍完成收購，期間樓市大部分時間處於升軌，樓價累積相當升幅，翻查強拍史上最高價的10宗成交，有7宗於過去4年錄得。

舊式工廈統一業權個案趨增

最大宗為上述恒基地產(00012)與太古地產(01972)合作併購的鰂魚涌英皇道及濱海街一列舊樓，發展商早於2018年向土地審裁處申請強拍，並於今年8月獲頒售賣令，最終以上述拍賣底價統一業權。整個收購過程歷時超過10年，項目將計劃重建作商住用途，樓面面積約44萬方呎。

至於強拍售價排名第二高，為新世界發展(00017)收購的一級歷史建築物北角舊皇都戲院大廈，同於2018年提交強拍申請，其後在2020年以底價47.76億元奪得。項目去年曾獲屋宇署批出建築圖則，計劃興建兩幢分層住宅連基座商業設施，今年亦批出重大修訂，將毗鄰的熙和街地盤納入發展範圍，可建總樓面增至約47.96萬方呎。

同時，因應政府重啟工廈活化措施，近年有較多舊式工廈強拍統一業權個案，當中最高價同類成交於今年發生，由伯恩光學創始人楊建文等併購的觀塘業發工業大廈第1期，在4月以底價23.49億元成交。項目將連同毗鄰的業發工業大廈第2期及年運工業大廈，一併重建為全新商業大廈。

頒令後發展商小業主可協商

值得留意的是，當一個收購項目獲土地審裁處頒出售賣令之後，發展商仍然可以繼續與小業主協商，若在強拍前達成收購協議，就毋須再展開強拍程序。過往就有不少同類案例，最矚目為太古地產收購的鰂魚涌華廈工業大廈，以及毗鄰仁孚工業大廈，分別於今年5月及去年2月獲准強拍，底價為51.25億元及50.526億元，價格較上述北角舊皇都戲院大廈重建項目還要高。

不過，該集團最後在強拍前自行統一該兩座工廈的全數權益，未來計劃合併重建作總樓面面積約77.9萬方呎的辦公樓及其他商業用途。

資料顯示，強拍條例生效至今已有24年時間，起初實施時申請人必須集齊同一地段90%或以上的業權。其後該條例於2010年作出第一次重大修改，強拍門檻可由90%下調至80%，但有關物業必須滿足以下其中一項條件，包括住宅物業樓齡要達到50年以上、建築物單位量為10個以下，或坐落於非工業地帶的工業大廈，樓齡須達到30年或以上。

研降申請門檻加快7區重建

為了進一步加快重建老舊市區，政府於最新發表的施政報告提出，建議再度下調強拍申請門檻，主要針對有迫切重建需要的地區，包括上環及西營盤、灣仔、旺角、油麻地、馬頭角、長沙灣，以及荃灣，該7區將會劃為指定地區。

消息指，修例後凡樓齡50年或以上但少於60年的私人樓宇，上述指定地區的強拍門檻將由80%降至70%。若物業樓齡60年或以上但少於70年，指定地區的申請門檻下調至65%，非指定地區則降至70%。至於樓齡達到70年或以上，不論任何地區只要業權份數達到65%，就可入稟申請強拍。