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專家樓評:樓價挫 呼吸Plan焗捱貴息

如業主近5年內選用發展商一按,現時息率已步入最高息階段。(資料圖片) 如業主近5年內選用發展商一按,現時息率已步入最高息階段。(資料圖片)
如業主近5年內選用發展商一按,現時息率已步入最高息階段。(資料圖片)
本港樓價下跌,近5年購入的一手單位,部分最新估值已較當年買入價跌15至20%,如當年是選用發展商一按(呼吸Plan)貸款的話,現時息率已經步入最高息的階段,即是供款息率有可能已高於銀行最優惠利率(P)的水平。
轉按銀行須補差額
部分發展商一按於3至5年後,息率會升至P加一厘或P加兩厘,以現時P為5.875厘,即實際供款息率可能達6.875厘。不過,接觸不少個案,業主即使已步入高息期,仍不轉回銀行低息按揭計劃,原因是甚麼?
由所接觸的個案去看,最大的主因是物業估值下跌,假設當年是借了發展商85至90%按揭,現在轉按最高只可以做八成按揭,不能如新買賣般申請高達九成按揭。假設物業最新估值跌逾15%的話,基本上如要「平手」轉按是不太可能。
舉例,5年前買入價700萬元,當年做85%發展商一按,供款5年,現時尚餘未還款額約為538萬元。物業現時最新估值約600萬元,最高做八成按揭,即最高貸款額為480萬元,如要由發展商按揭轉回銀行按揭,業主要補至少58萬元的差額才可以。如期間樓價跌幅更多,要填補的差額便更大,亦是為何明明已步入高息期,仍不轉回銀行較低息按揭計劃的原因。
另外,有部分個案,即使估值下調幅度不大,但業主可能是自僱人士,稅單、糧單等入息紀錄不齊全,不符合申請按揭保險計劃的入息要求。亦有部分業主是由於收入轉變,入息追不上息率上升幅度,而未能達至銀行按揭的基本入息要求。
此外,接觸到部分情況較特別個案,客戶約5年前購入大角咀新盤,當年買入價為789萬元,借了發展商85%一按貸款,現時息率已升至P加一厘(6.875厘),每月供款升至約4.2萬元水平,而首3年息率為3厘,每月供款約2.8萬元,即供款增加約1.4萬元,增幅達50%。供款5年後,物業未還貸款約為600萬元。而現時物業估值為647萬元,較當年買入價跌約18%,如要轉回銀行按揭計劃,最多借八成,即最高貸款額約517.6萬元,業主要補回約82萬元差額才可轉回銀行按揭。
倘轉按保不能出租
由於發展商一按較少查核業主是否出租,甚至不限制業主出租,若客戶一直把單位出租,現時每月有約1.6萬元租金收入,因此,他實際每月供款支出約為2.6萬元,這個支出與假設客戶真的補回約80萬元差價,轉回做銀行按揭後每月供款約2.5萬元,差距不是太大,同時如轉做按揭保險計劃,單位便不能出租。客戶又不打算自住該單位,因此轉按與否,感覺頗雞肋。
不過,正如早前文章提到,選用發展商一按的話,多數是由財務機構借出貸款,而這類財務機構會不時重新為貸款物業估值,如發現按揭欠款對物業估值比率已超過100%,財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額,又或是大幅上調貸款利率,甚或要求借款人提前還款,以平衡風險。以上客戶的個案,如若單位估值再下調,便可能達至「警戒線」的水平。因此建議客戶要密切留意樓市及估值變化,如發現估值再有下調情況,可能要提早部署轉按。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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