專家樓評：樓價挫 呼吸Plan焗捱貴息

部分發展商一按於3至5年後，息率會升至P加一厘或P加兩厘，以現時P為5.875厘，即實際供款息率可能達6.875厘。不過，接觸不少個案，業主即使已步入高息期，仍不轉回銀行低息按揭計劃，原因是甚麼？

由所接觸的個案去看，最大的主因是物業估值下跌，假設當年是借了發展商85至90%按揭，現在轉按最高只可以做八成按揭，不能如新買賣般申請高達九成按揭。假設物業最新估值跌逾15%的話，基本上如要「平手」轉按是不太可能。

舉例，5年前買入價700萬元，當年做85%發展商一按，供款5年，現時尚餘未還款額約為538萬元。物業現時最新估值約600萬元，最高做八成按揭，即最高貸款額為480萬元，如要由發展商按揭轉回銀行按揭，業主要補至少58萬元的差額才可以。如期間樓價跌幅更多，要填補的差額便更大，亦是為何明明已步入高息期，仍不轉回銀行較低息按揭計劃的原因。

另外，有部分個案，即使估值下調幅度不大，但業主可能是自僱人士，稅單、糧單等入息紀錄不齊全，不符合申請按揭保險計劃的入息要求。亦有部分業主是由於收入轉變，入息追不上息率上升幅度，而未能達至銀行按揭的基本入息要求。

此外，接觸到部分情況較特別個案，客戶約5年前購入大角咀新盤，當年買入價為789萬元，借了發展商85%一按貸款，現時息率已升至P加一厘（6.875厘），每月供款升至約4.2萬元水平，而首3年息率為3厘，每月供款約2.8萬元，即供款增加約1.4萬元，增幅達50%。供款5年後，物業未還貸款約為600萬元。而現時物業估值為647萬元，較當年買入價跌約18%，如要轉回銀行按揭計劃，最多借八成，即最高貸款額約517.6萬元，業主要補回約82萬元差額才可轉回銀行按揭。

由於發展商一按較少查核業主是否出租，甚至不限制業主出租，若客戶一直把單位出租，現時每月有約1.6萬元租金收入，因此，他實際每月供款支出約為2.6萬元，這個支出與假設客戶真的補回約80萬元差價，轉回做銀行按揭後每月供款約2.5萬元，差距不是太大，同時如轉做按揭保險計劃，單位便不能出租。客戶又不打算自住該單位，因此轉按與否，感覺頗雞肋。

不過，正如早前文章提到，選用發展商一按的話，多數是由財務機構借出貸款，而這類財務機構會不時重新為貸款物業估值，如發現按揭欠款對物業估值比率已超過100%，財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率，甚或要求借款人提前還款，以平衡風險。以上客戶的個案，如若單位估值再下調，便可能達至「警戒線」的水平。因此建議客戶要密切留意樓市及估值變化，如發現估值再有下調情況，可能要提早部署轉按。