港股樓溫水煮蛙　打擊信心景氣差

港股的估值低迷，是不爭的事實，奈何估值還是低處未算低。近月在萬七點關上落，但恐防也是「久守必失」。施政報告將一大堆舊聞炒成一碟上枱，股市表現已說明投資者不賣帳。事實上，今年以來，港府財金官員四出外訪包括中東等地推介香港，吸引家族辦公室來港，但至今有實際行動回應的卻不多。時值第四季，香港的新股市場一潭死水，缺乏大型國際企業來港上市，全年集資額或延續第三季頹勢，落後印度及印尼。

說到底，港股過於依賴中資股及內地資金參與，如今中國經濟增長仍在鞏固階段，內房及地方債問題有待妥善解決，中國資產價值低迷，對港股猶如緊箍咒。再看本地情況，港人不願在港消費，加上少了內地「豪客」，訪港旅客平均消費額整體也在減少，商業地產市道未復舊觀，都在說明香港經濟積弱，港股暫時無法改變「行人止步」的形象。

再看住宅樓市，港府始終未肯全面撤辣，理由是未見樓市崩潰式下跌，故僅有限度「減辣」，以吸引境外買家和專才來港置業等，問題是這些需求根本難支持整個樓市。這個做法只能說港府是刻意讓樓價繼續調整，故從不心急讓過時的辣招退場，也不提供全面撤辣的路線圖或時間表，就讓樓價繼續跌，等更多人可以用「合理價錢」來置業。

其實，協助居民安居不應依賴行政手段長期干預樓市運作，而是用新增房屋供應來實現。港府放任讓主要資產價格下滑，必種下禍根。土地收入大走樣，令政府財政赤字難在預期的時間內消滅，甚至令逾千億元財赤變成新常態，將危及公共財政穩定性。物業資產下跌，利率高企，勢進一步壓抑本地消費。百業景氣受累，前景不明，只怕住宅更便宜，按揭成數更高，有膽置業背上長期巨債的港人卻不多，以防墮入負資產群，寧可將資金存入銀行收息，租樓住比買樓更划算、更具可預測性。物業發展的資金回籠速度不似預期，發展商顧及財政狀況亦只有減慢發展步伐，減少投地。新建房屋供應減少，城市重建速度放緩，最終港府如何實現中長期建屋目標，也是疑問。

展望明年，若負資產宗數突破去年底所創的18年高位，銀主盤供應愈來愈多，劈價都無人吼，相信並不會讓人意外。最令人擔心的是，經濟持續下行，居民收入減少，而利率持續高企，拖累供款能力惡化，則後患無窮。港府是必要等到火燒金融體系，才警覺穩定資產價格的重要，只怕為時已晚。