向世界錢進：低撈海外盤博雙重回報

定存息高、外幣貶值、樓價尋底，令近日愈來愈多人對儼如「隔山買牛」的海外物業投資卻步。然而，投資市場有危就有機，對於資金充裕的投資者，現在卻可趁匯價樓價雙雙「大割引」的時機，逐步儲入優質海外物業，博取樓價及匯價中長線潛在升值回報。

多間銀行現時有提供年利率超過4厘的港元定期存款優惠，普羅市民可選擇的存款期短至7天，長至一年不等，美元定存的年利率更早已突破5厘。此外，早前由香港政府發行的第二批綠色零售債券，保底年息4.75厘，年期3年，並可於二手市場交易，同樣吸引「好息」人士關注。既然投資者目前可以在極低風險下穩定地賺取每年4至5厘的潛在回報，自然大多不想冒虧損風險涉足海外樓。

外幣貶值變相減價入貨

星之谷移民顧問董事總經理張子煬表示，環球資產市場風高浪急，連帶外匯市場波動，英國、加拿大、日本等熱門國家的貨幣近日回調到相對低的水平，海外物業市場或多或少會受到一定影響。

購買海外物業無論作自用或投資，首先要做的是兌換當地貨幣。綜觀目前比較熱賣國家的物業，這些貨幣近日受壓，其實買家變相可以用較低的價錢購買海外物業。

190萬以下英國樓受歡迎

據他觀察，例如過往較受香港投資者和用家歡迎的40萬英鎊（約380萬港元）以上較貴價的英國物業，近日的查詢量遠遠不及20萬英鎊（約190萬港元）或以下銀碼的物業。

他相信主要原因是作為「無風險利率」的美國10年期債息，在早前一度自2007年以來首次升破5厘，連帶物業按揭息率上揚，使投資成本上升，所以遏抑這類銀碼較大、往往需要按揭「幫手上車」的投資。然而同一時間，以英鎊為例，對比其歷史高位已回落一截，現價對於有意購買英國物業的人士相對吸引，在匯率「大割引」的情況下，間接推動細銀碼物業的需求。

同樣例子亦適用於日本這些熱門移民和物業投資國家。張子煬指，儘管目前環球經濟仍然未穩，非美元貨幣匯率對比過往高位，目前已出現相對大折讓，尤其圓匯今年跌勢未止，每百日圓兌港元近日曾跌穿5.2水平，該公司接獲查詢日本物業的客人數量亦見上升，相信主要是匯率實惠外，更吸引投資者的是放租日本樓，可以收取比香港物業較高的租金回報。

憂利率再升採定息按揭

張子煬補充，始終大家都沒有「水晶球」，未來息口及匯率走向難以捕捉，但可透過敍做按揭等方式來減低匯率波動風險。以英國物業按揭為例，部分銀行提供的按揭息率已超過6厘以上的相對高水平。故此，申請人如果擔心未來按揭息率有機會繼續上升，銀行一般都提供2至5年期的定息按揭，將利率鎖定。

相反，倘若申請人認為未來息率有機會下降，可以選擇利率浮動的按揭計劃，而且這類計劃的利率一般較定息按揭計劃便宜。

赴英上車首選赫爾 148萬入場

雖然英國樓價近月已由歷史高位回落，但不少熱門置業地區的樓價仍然高企，不僅超越大部分英國首次置業者的負擔能力，亦令不少資金有限的海外投資者和用家卻步。

英國抵押貸款機構Halifax統計發現，當地首次置業者買入的「上車」物業，平均樓價已由10年前的14.8萬英鎊（約140萬港元），飆升到目前的28.8萬英鎊（約273萬港元），累計升幅超過94%，首置人士最新需要繳付的平均首期金額，亦增至5.4萬英鎊（約51萬港元）。

面對樓價上漲，約六成首次置業人士需要或準備搬到其他地區居住，以期符合置業預算，畢竟調查發現超過一半首置者稱樓價是他們尋找房屋時的首要考慮因素。而統計今年首8個月，英國首次置業人數較去年同期減少22%。

儘管如此，個別英國地區的物業依然相對「低水」，首置平均樓價處於20萬英鎊以下，繼續處於受投資者歡迎的細銀碼物業範圍，亦成為首置者的上車佳音。

較同區其他地方平23%

其中，以英格蘭東北部的赫爾（Kingston upon Hull）的首置平均樓價15.65萬英鎊（約148.5萬港元）最低，並且較其所處的約克郡－亨伯（Yorkshire and the Humber）分區的首置平均樓價低23%。排第二是同樣位於英格蘭東北部的米德爾斯伯勒（Middlesbrough），首置平均樓價15.67萬英鎊（約148.7萬港元），較所處的英格蘭東北（North East England）分區的首置平均樓價低11%。

其餘上榜的地區依次為威爾斯下塔爾伯特港（Neath Port Talbot）、北愛爾蘭德里市和斯特拉班（Derry City and Strabane）、蘇格蘭福爾柯克（Falkirk）、英格蘭西北部布拉克本－達爾文（Blackburn with Darwen）、蘇格蘭亞伯丁（Aberdeen City）、英格蘭中部特爾福特－里金山（Telford and Wrekin）、英格蘭東部伊普斯威奇（Ipswich）、英格蘭東南部伊斯特本（Eastbourne）。首置平均樓價由15.87萬英鎊（約150.6萬港元）至25.37萬英鎊（約240.8萬港元）不等。