大摩估港樓明年再插一成削6地產股目標價

本港樓價今年下半年又再拾級而下，摩根士丹利直言尚未跌完，不但將今年住宅樓價預測由升8%改為跌3%，更料明年再跌5至10%。市場憧憬港府兩周後於施政報告聽進民意「減辣」甚至「撤辣」，惟大摩直言，即使港府將非永久居民的從價印花稅率減半至15%，港樓亦難望明顯轉勢。

高息持續負擔加重

該行看淡樓價，理由是「點陣圖」顯示美國聯儲局明年僅減息0.25厘，本港按息明年恐怕都會在4厘徘徊，港銀早前相繼調高H按封頂息，而且有可能再調高，按揭支出相對家庭收入的比率已從過去15年大約40至50%，升至56%，因此樓價需再下跌，市場始重拾負擔能力。

與此同時，租金回報率低於按息令投資者無意入市，用家則「租好過買」，過去兩年土地供應的伙數都高於政府的需求預測，進一步令供需失衡。

大摩下調6隻地產股的目標價，減幅平均19%，主要是樓價預測調低後，每股資產淨值折讓的假設要更大，整個板塊的評級亦不再是「吸引」。

毛利率低籲沽九倉

該行兩大首選依次為長實集團(01113)及新鴻基地產(00016)，理據是樓價及交投雙雙受壓期間仍有穩定的經常自由現金流，對應股價超過10厘，第三是信和置業(00083)，其與長實債務負擔較輕，派息或回購股份的彈藥較多。相反，嘉里建設(00683)和恒基地產(00012)的經常收入減少，抵禦利息支出上漲的能力較薄弱。

九龍倉集團(00004)更是唯一被下調評級的地產股，一口氣由「增持」貶至「減持」，原因包括內地發展項目銷售復甦慢、零售復甦勢頭減弱、寫字樓供應過剩，本港奢侈品零售在高息等宏觀經濟挑戰的夾擊下表現呆滯，兼且賣樓毛利率低、疲弱的基本因素比不上長實和新地等大股，股息回報率低絕所有香港地產股或綜合企業。