房屋養老金或激化二手樓拋售潮

中銀証券發表研究報告，今年4月自建房安全專項整治工作電視電話會議召開時，已提出積極推進房屋養老金、房屋定期體檢、房屋質量保險的3項制度試點；是次住建部再次發聲，或表明房屋養老金制度建設及試點將加速推行。

現時重點城市已陸續邁入存量房時代，舊樓佔比持續攀升。2020年的中國人口普查年鑑顯示，截至2020年底止，內地城鎮存量住宅約2.9億套，其中，2000年前建成的老舊住宅佔比31%，惟現有住宅專項維修資金不能滿足需求，為業主出錢為房屋未來維修而儲備養老金的原因。

雖則內地不少人養老金還沒有着落，卻要給房子養老金看似不合理，但中信証券形容很多小區「未老先衰」。據其估算，目前住宅專案維修資金餘額超過8,000億元（人民幣‧下同），由於提取率嚴重偏低，且分布不均，或有約有一半的存量小區處於營運資金不充裕的狀態。而住房退休金改革的最迫切一步是建立住房體檢制度，因業主普遍缺乏專業能力判斷是否應提取維修資金，加上監管也傾向於「把錢留給未來」，客觀上導致一些小區錯過了維修的黃金時間。

同時，提高住房維修資金的提取率，也不等同於「簡單放水」，仍需要強化資金利用監管來配合。中信証券在報告續指，假設未來沒有開源，以目前繳費標準計，每年住房退休金開支增量可望超過600億元。部分地區需彌補歷來欠帳，短期住房維修增量開支高峰將達1,131億元。

更深層的原因之一，與新盤樓價可能有關。有業內人士指，房子遍地情況下，維護得好才有流轉，相反就沒有流通價值，更會慢慢陷入「陰跌」的過程。二手樓價格一向是新盤樓價的支撐，透過住房退休金來為「老破小」舊樓及新建一手樓，強化生命周期安全保障，或有助延緩一二手樓價下跌、化解樓市風險。換言之，房地產直接關聯的銀行貸款，以不動產作抵押或現金流依賴地產的金融資產，就能避過重大損失。

雖然近期二手樓掛牌放量增加，但更須提防樓市「鬆綁」後，業主急借「逃生門」沽貨逃生。