產經

券商睇市:按息高 港樓前景審慎

早前多家銀行上調與本港銀行同業拆息掛鈎按揭計劃(H按)的封頂利率至4.125厘,見逾15年高位,令本港的供樓成本持續攀升。同時,各銀行開始削減轉按的現金回贈優惠。事實上,與樓按相關的港元一個月拆息由去年中開始上升,目前H按的實際按息長期觸及封頂水平,令銀行上調H按鎖息上限,以紓緩資金成本壓力。由於銀行的按揭業務主要由轉按推動,而近期的持續加息兼削回贈,或會降低轉按意欲,令銀行的按揭業務承壓。
美國聯儲局於9月的議息會議決定維持利率不變,但當局預計年底前將再次加息,然後在2024年降息兩次,較市場預期少,因此估計美國息口將會保持一段長時間於高水平。倘若美息高企,預期本港利率難以回落,或會對樓市繼續產生負面影響。
供樓負擔增 遏置業需求
目前本港家庭的供樓負擔正逐步增加,供款佔家庭收入比例由去年底的接近50%升至今年7月的55%水平,預期會壓抑買樓需求。另外,現時市場租金水平相對供樓便宜,近期租金回報率約為2.4至2.8厘,在租樓較供樓的成本更低下,或會進一步降低置業意欲。
由於本港處於利率上升周期,加上經濟復甦情況較慢,今年整體樓市氣氛審慎,發展商的一手樓盤定價保守,部分開價甚至創近年新低,而買家亦會傾向選擇設施及交通網絡完善的大型新建屋苑。
近期有本港大型發展商公布業績後表示未來會減派息,更有發展商已宣布減派息,令市場憂慮未來樓市走勢。不過,相信減派息主要由於樓市轉弱,發展商的賣樓速度或減慢,入帳時間因而增加,而發展商要預留資金作增加土儲及發展之用,故需要減派息以保留更多財政儲備。目前本港發展商仍有能力獲銀行的低成本融資,財政狀況仍然穩健,惟本港樓市復甦需時,宜繼續觀望美國的息口去向。
匯盈集團研究部主管 陳鳳珠(作者為註冊持牌人士)
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