樓價「息」驚明年恐再冧15%

地產股遭拋售 10企蒸發320億領展挫逾半成

本月下旬便迎來港府新一份施政報告出爐，到底當局會執迷不悟地死守不合時宜的樓市「辣招」，還是眾望所歸地「撤辣」，仍要令各人心急等待。可是繼滙豐銀行之後，法國興業銀行也加入唱淡港樓的行列，認為如果美國利率居高不下，香港樓價明年可能下跌10至15%。換言之，估計屆時樓價或較2021年9月高位累計下跌近三成，將是香港經濟難以承受的痛！

地產市道前景遭看淡，本地地產股昨日在跌市下遭洗倉，10隻活躍本地地產股單日市值蒸發319.85億元。連以收租為主業的領展房託基金(00823)昨日也大跌5.86%，報36.15元，與今年3月的5供1股供股價44.2元愈來愈遠。

美國聯儲局上月暫停加息，維持利率在5.25至5.5厘後，市場對利率「更高更久」的言論甚囂塵上。法興分析師表示，利率前景打擊置業意欲，加上待售住宅數量上升可能令地產商減價，因此認為香港樓價仍有進一步下跌的機會，惟慶幸不太可能像上世紀90年代末般「急劇而無序回調」。

該行指，本地政策仍然有放寬的餘地，10月下旬的施政報告將成焦點，可行措施包括降低投資物業的印花稅，以及向高端人才通行證計劃下的移民提供免稅等。

瑞銀估政府4方面救亡

瑞士銀行則預期，施政報告將就樓市會有4大主題，其一或會放寬住宅政策，包括取消非本地買家的30%首次置業印花稅；其二是有更多吸引人才來港的政策出台；其三是重新推出啟德單軌鐵路的計劃；最後乃關於上屆政府的北部都會區計劃，估計當局會以快於市場預期的速度去收回農地。

瑞銀指出，目前約有35萬非本地外來人士等待在本地住滿7年，可以取得永久居民資格，相對於2021年住宅總成交量僅6.95萬伙，是一個相當大的數目。可行的政策改動包括一次過取消他們的首次置業印花稅，改為在取得永久居民身份前不得將買入單位轉讓，否則徵稅30%。

減稅效用或僅持續16周

減印花稅雖有助改善市場氣氛，但該行以2019年10月和2022年2月兩次放寬首期和借貸比率的前車之鑑，認為減印花稅對推動市場的力度或只能維持4至16星期，主因是利率高企，借按揭投資物業出現「負回報」達一厘。故該行預期，政策出台不久後或再現買賣數字回落，估計要到明年中以後，即當聯儲局開始減息後，樓市才出現持續的回復。

至於人才計劃方面，政府可將非本地大學生比例大幅倍增至40%，或額外增加非本地大學生3,000個名額，都有助推動本地住宅租賃市場。若啟德單軌鐵路計劃得以重啟，將有助在該區「持重貨」發展商的表現。當中恒基地產(00012)在上述各項建議中都受惠，包括該公司在新界擁有最多農地。不過，恒地股價昨挫5.09%。

上周公布業績的新世界發展(00017)遭多間投資銀行唱淡，中信里昂直言，新世界末期股息遠低於市場預期，未來盈利和股息將不可避免地受到一些負面影響，故狠削該公司目標價約63%至10.96元，投資評級從「買入」下調至「沽售」。

銀河－聯昌預計，從2023到2027財年，新世界旗下的K11投資物業的租金收入將以30%的年均複合增長率上升，加上公司銳意減槓桿率，預計在債務減少後，2024至2026淨利潤分別按年增長83.5%、68%、23.1%，故僅削其目標價7.21%至19.3元。

大摩調低全年零售預測

此外，摩根士丹利未有全面看好本地零售，指出目前內地旅客訪港數字已跌至相當於2018年的54%，低於8月的71%。該行預計，受到高基數效應及惡劣天氣拖累影響，9月本港零售銷售將進一步走弱，故調低今年全年零售銷售增幅至18%，這或對零售收租股構成壓力。