新盤推先住後付搶客

年內14項目增設吸首期不足買家

整體樓市氣氛淡靜，一手貨尾積壓，發展商扭盡六壬出招應變。新盤除了割價搶客外，據本報統計，至少14個現樓項目於今年內增設「先住後付」或類似的付款計劃，配合長成交期，吸引首期不足的買家或換樓客入市，以催谷銷情。

上述現樓項目大部分屬於2020至2022年開始推售的餘貨盤，由今年初起陸續於銷售文件中加入提前入住優惠、許可入住優惠等的先住後付方案，大多數成交期可長達240至720日。當中包括恒基地產(00012)的鰂魚涌THE HOLBORN、信和置業(00083)的馬鞍山Silversands等。

成交期720日明雋見成效

選用該類方案的買家可於簽署臨時買賣合約後，按發展商所訂立的條款，先繳付約6至10%的樓價（個別豪宅項目需繳20%），便可先入住單位，餘款於指定年期後再繳付。部分發展商會額外再收取入住許可費，惟可於正式購入單位時抵銷樓價餘款。先住後付能給予買家有較長時間安排及調配資金，幫助換樓人士無縫交接。

個別項目推出「先住後付」計劃更即時收效。佳明集團控股(01271)鄰近港鐵土瓜灣站的明雋，以短期樓花形式於今年6月底開售，當時首輪即日沽出17伙。直至入伙後，9月底增設「720天先住後付付款計劃」，生效首日即錄9宗成交，當中3個單位買家以此計劃入市。

先租後買幫新移民慳稅

政府全力「搶人才」，新移民成為發展商的重要客源，發展商亦度身訂造出「先租後買」的付款方法，以吸引內地或海外買家。有別於「先住後付」，「先租後買」不須先繳付物業買賣牽涉的印花稅，即可提前「租住」，待買家正式取得永久性居民身份後，再正式以「首置」身份入市，便可節省買家印花稅。

其中，香港興業(00480)及希慎興業(00014)合作發展的大埔林海山城，於今年3月初引入「先租後買」計劃，買家投標後須與發展商簽訂租約，其後在第36個月（3年）至39個月期間正式購入單位，便可享租金回贈。據悉，項目自引入計劃後，已錄得至少6個單位以「先租後買」形式售出，涉及5伙分層戶及一座洋房，月租逾10萬元起。

海日灣租期可長達7年

美聯助理聯席董事林奕俊指，市場上「租期」最長的要數大埔白石角海日灣，最長可達7年，以該方式入市的絕大部分屬具內地背景的新移民。該盤兩期項目於過去5個月錄約7宗先租後買。

一般情況下，一手樓的成交期愈短，折扣率愈高，故長成交期的「先住後付」或「先租後買」計劃可享的折扣，一般會較其他付款計劃為低。然而，逆市下要增加競爭力，恒基地產的尖沙咀本木、租期可長約3年的「先租後買」折扣率，就與720天的付款計劃看齊，同樣最高可享4%折扣。

須小心上會時有風險

此類計劃看似吸引，惟利嘉閣地產研究部主管陳海潮提醒，先住後付計劃將上會供樓期押後一至三年不等，視乎與發展商簽訂的條款而定，若期間樓市轉差，樓價下跌，申請按揭時或面臨估價不足問題，屆時便需額外抬錢上會。