賺穩定回報 REIT多選擇

順豐房託與母企聯動生意穩泓富出租率97% 受惠企業節流

政府綠色債券保底利率4.75厘成為近期焦點，吸引大批市民認購，但其實股票市場上，股息率達9至10厘的股票不少，但要找穩定派息和入場費低之選，房地產投資信託基金（REIT）肯定在名單之上。房託以收租為業，好處是除非虧損否則一定會派息，且會派可分派收入的最少90%。本報訪問兩間REITs的「掌門人」，無獨有偶兩人的管理均以「穩」字為先，且看好未來的增長。

在2021年才上市的REIT順豐房託(02191)，是港股中唯一的純物流房託基金，目前在中港兩地共有4項物業，估值約77.6億元。行政總裁翟廸強表示，香港貨車能抵達每一層的高標準物流物業大約只有十多幢，公司持有其中一幢，在供應極少之下，對租金增長前景有保證。內地的增長則要看地區，目前以華南、大灣區等地的物流業表現較佳。

中期分派增息率逾11厘

順豐房託今年至6月底止的中期每基金單位分派為14.64仙，按年增7.1%，是今年唯一一家分派錄得增長的房託基金。如以上周五收市價2.53元計，年率化股息率達11.57厘。銀行家出身、現以「收租佬」為業的翟廸強不諱言，「現時市場上7至9厘（回報）股票都好多」，但該房託的賣點是內地最大物流公司之一順豐集團的一分子，不愁沒有租客。

他指出，順豐物流租用該房託平均79%樓面，當中青衣物業佔66%，佛山物業更是全個由集團使用，租金收入穩定。對方與集團所簽訂的租約，更容許每年加租3至5%，這種在租約期內容許加租的做法在香港屬於稀有。

一般而言，以物流企業為物業的主要租客數目，會控制在約5、6個之內，租客少容易管理，也不像商場一般，經常要由業主出資來做推廣去吸引消費者，裝修資金大多由租客自費。另外，從事凍倉的客人，一般需要在物業內設置重型冷凍裝置，故一般不會輕易遷移，都為租客和租金奠定基礎。

明年下半年或出手併購

加租方面，他指，今年上半年完成的續租租金平均上調12.4%，考慮一般租期約3至5年，即年化加幅為單位數。談及未來加租前景，相對上香港較穩定，內地則因幾年前市場投資興建相關物業的數量不少，相信明年陸續消化供應過剩後，整體市場將重拾增長，甚至重新布局收購活動。

在2021年上市之時，該房託曾訂下目標兩年內將資產組合由約60億元翻倍至120億元，惟目前與該目標仍有一段距離。翟表示，現時金融環境與當時有很大轉變，較難以股本融資去做併購，惟幸內地利率相對低，內地借錢買物業也可以為匯率變化作自然對沖。

他相信，明年下半年或有機會做新的併購，主力會是集團的物業，除內地外，中長期亦會考慮購入集團東南亞的物業。

泓富產業信託(00808)在2005年上市，是本地首隻由私人機構籌組上市之REIT。泓富於九龍非核心商業區擁有7項多元化物業，由全幢玻璃幕牆的商廈以至工貿樓宇都有。執行董事兼行政總裁黃麗虹表示，今年疫後中港恢復通關，經濟漸漸復甦，惟整體大環境仍未算太好，不少中小型企業都以減省成本為主題，非核心區域出租情況明顯轉趨活躍。

寫字樓客轉攻非核心區

她坦言，旗下物業的市場定位為優質、毗鄰港鐵站、性價比高的非核心區商廈，故與核心區甲級商廈不存在競爭對手關係。目前非核心區域的市場空置率達到雙位數字，可是泓富旗下物業組合在今年6月底止總出租率仍能維持97%，按年上升一個百分點，主因管理層認為與其維持高租金而丟空部分樓面，不如與市場同步下調租金，盡用每方呎樓面來賺錢。

由於經濟復甦路徑仍不明朗，不少寫字樓租戶為減省成本，都會選擇非核心區物業，使到今年上半年，泓富在非核心區域看見出租情況明顯轉趨活躍，商談新租約時細面積單位租務落實得較快，相關效應料於下半年顯現；大面積單位租戶，一般需要6個月或以上較長的商議期。租務組合在上半年的平均單位實際租金為每方呎22.29元，對於未來的整體租金走勢方面，她維持審慎樂觀的看法。

未來兩年沒有融資需要

另外，過去3年疫情雖然令在家工作（Work From Home）工作模式抬頭，但黃表示，寫字樓工作空間不能完全被取代，只是租客會要求更具彈性靈活之工作場所（Flexible Workspace），例如減少固定房間，增加開放式空間和分體式空調設備等，後者可讓租客自己決定使用冷氣的時間，而不需繳付較高昂的中央冷氣費用。部分新租客為節省資本開支，都或會保留上一手租客留下的裝修。

泓富今年至6月底止物業估值為97.03億元，中期每基金單位分派為7.45仙，按年降14.9%，但由於基金價格已回落，如以上周五收市價1.44元計，年率化股息率達10.34厘。目前市場利率較幾年前大升，對房託而言，減利息支出的工具不多。不過，黃指出，於2025年之前泓富再無融資需要，利率對沖比率為55%的穩健水平，資產負債比率處於23.7%的穩健水平，相信可抵禦目前資本市場風高浪急的環境。