港80%長者願居內地 養老公寓潛力看俏

政府統計處在8月發表最新人口推算數據，提及2046年中的本港長者比例將由20%升至36%，屆時長者人口規模高達274萬。超高齡社會格局早已成形，意味社會撫養負擔將不斷加重，因長者比例持續上升，整體勞動人口參與率卻下跌，2046年中的勞動人口料由2038年高峰的366萬降至358萬，即每1.3名打工仔要撫養一名長者，失衡情況明顯正在惡化。

香港寸金尺土，尤其是在港無居所的老人紛紛尋後路，包括對社會福利署早年開始推行的「廣東院舍住宿照顧服務試驗計劃」漸感興趣。隨着本港長者高齡人口日漸上升，帶動現名為「廣東院舍照顧服務計劃」的需求增加，社署在今年7月底更進一步擴展計劃至粵港澳大灣區的9個內地城市。有機構曾進行調查發現受訪的長者中，有超過八成的55歲以上長者表示願意往大灣區長期居住或安老，更有96%贊成政府擴大購買院舍計劃，以資助港人長者在大灣區入住。

中港金融業追求互聯互通，中資險企透過合作形式，積極為北上養老港人打造跨境保險產品。據介紹，香港保險客戶投保北上養老的保險計劃，除以投資收益作招徠外，亦以保費達到一定標準後，即可擁有旗下內地養老社區入住資格的雙重保障作賣點，為投保人、伴侶及父母提供一條龍式安老服務。

目前內地也有提供全面和高質素配套的「養老公寓」，吸引本港具有一定經濟能力的長者移居。所謂高端「養老公寓」是能為入住長者提供專業現場護理和醫療照護服務，以及健身室、電影院、餐廳和共享休息空間等多元化設施。早前有調查發現，在大灣區的內地城市當中，幾乎都有已開發完成的「養老公寓」，且尤以廣州、深圳兩地分布範圍最廣、數量最多。

然而「養老公寓」升值發展潛力巨大，在全球多地已成為主要的房地產投資類別之一。據房地產代理中介仲量聯行的報告分析，美國2021年的「養老公寓」交易總金額高達120億美元，佔所有房地產交易活動的3%，規模甚至超過學生公寓。報告又測算，在廣州、深圳、珠海等城市投資「養老公寓」，以投資物業淨經營收入除以樓價的資本化率（Cap Rate）計，有望達到2.15至3.5%，加上內地養老市場已發展出會員計劃及相關金融產品等更多元的盈利模式，以及未來向住宅進行改造轉換時潛在的退場機制，認為投資內地「養老公寓」具備吸引力。