專家樓評：轉按業主趕搭尾班車要快

其他銀行都大機會陸續跟隨調整，預計9至10月是有意申請轉按套現人士的「優惠尾班車」！建議有意做轉按套現作投資或有資金需要的人士，要把握未來一個半月黃金時間，留住高現金回贈及較低封頂息的優惠。

現時市場分析大多認為，美國聯儲局於9月加息機會不大，但大型銀行卻於美國可能暫緩加息之際，突然大幅追加按息，而且幅度達0.5厘，與之前銀行上調最優惠利率時，以0.125至0.25厘的較溫和取態有很大差異。估計這個取態變化是由於年初至年中，一向都是銀行搶按揭市場的時間，如當時早早便上調按息，或難以達到業績指標。

踏入第三季尾段，部分銀行可能已近「跑夠數」，加上港元一個月拆息持續高企，資金成本壓力大之下，銀行才較大幅地「追加」按息，以紓緩資金成本上升。

市場估計美國年底前再加息的機率不多於50%，預計香港銀行在這次上調封頂息後，短線再上調最優惠利率的機會不太高。假若美國未來再加息，香港銀行即使會跟隨上調，預料最多僅加0.125至0.25厘，不會再大幅加息。

另外，要留意兩間大型銀行上調封頂息是有一段「寬限期」，對於現樓物業是在9月18日才生效，至於樓花物業則延至30日才生效，同時這是以申請日期計算，而不是提取貸款日期，亦即時說，短期內有申請按揭需要又或是正在考慮轉按的人士，應加快步伐申請，或能趕上「尾班車」。特別是早前選了180天即供成交期的新盤買家，應盡早申請以鎖定優惠。

過去每輪加息周期下，樓市交投短線會受影響，而成交靜，物業估價亦較易受部分劈價成交影響而估價下調。因此如想趁樓價或股市向下，入市撈底的話，現時先鎖定較高物業估值，轉按套現，即使未有投資目標，但先把資金放到高息存款戶口（Mortgage Link），可收取等同按揭息率的利息，取得一筆零息的流動資金，以待合適時機出擊。

特別是持有較大額物業業主，在政府早前放寬按揭後，持有估值約1,500萬元的自用住宅，現時轉按最高可以做七成按揭（借1,050萬元），以現時銀行轉按現金回贈可高達3.15%來說，可取得逾32.02萬元的銀行現金回贈，較過去只能做五成按揭（借750萬元）時，貸款額多20%（300萬元），可取現金回贈較過去多40%。

同時，轉按套現賺到的現金回贈，至少足以抵銷10個月的供款利息開支，亦可以說是變相自製免息供款期。