港銀連環加按息樓市受壓迫宜撤辣刺激

中銀花旗傳新做H按封頂位升至4.125厘

繼滙豐銀行上調銀行同業拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限兼削回贈優惠，市場消息指，中銀香港(02388)計劃在短期內上調新做H按的封頂利率，實際按息料由3.625厘加至4.125厘，加幅達半厘與滙豐睇齊。兩大銀行出手加按息後，業界預計其他銀行將會「跟大隊」，現時「租平過供」無疑為本港樓市加添陰霾，呼籲港府撤走不合時宜的「逆周期措施」。

消息指，中銀香港計劃把H按封頂利率，由P（最優惠利率）減2.25厘，調整至P減1.75厘，以現時該行P為5.875厘計，即實際按息升至4.125厘。現樓按揭下周一（18日）起生效，樓花項目則於30日起生效；按揭現金回贈調整幅度則有差別，有待確定。

港元一個月拆息5連揚

中銀香港昨回應，指該行按市況及客戶需求等各方面，不時檢討按揭服務條件，保持業務競爭力。據地產代理按揭計算，該行新做按息加半厘後，以現時平均按揭額約500萬元、30年期計，每月供款增加1,429元，加幅6.2%。

港元拆息年內維持高企，已導致H按的實際按息長期觸及封頂水平，迫使銀行上調H按鎖息上限，以緩解資金成本壓力。與樓按相關的一個月期拆息昨報4.61935厘，按日升近33點子，連升5日，創近一個月高。

最優惠利率睇升1/4厘

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，美國聯儲局年內或再加息對抗通脹，料港元拆息繼續徘徊高水平一段時間。至於香港銀行仍有加息壓力，不排除本月在聯儲局議息會議後再加P息，預計加幅約為0.125至0.25厘。

同日傳出花旗亦計劃上調新做H按鎖息上限，由P減2.5厘，加至P減兩厘，以該行P為6.125厘計，即按息升半厘至4.125厘。恒生銀行(00011)將H按封頂息上調半厘到P減1.75厘，下周一由二手樓按揭開始，一手樓按揭10月3日生效。另渣打香港表示，該行按揭封頂息率水平與市場相若，以保持競爭力，實際上限及現金回贈水平視乎個別客人的情況。

中原按揭董事總經理王美鳳亦相信，將有其他銀行跟隨上調按息，或帶動市場新做按息升至4.125厘的逾15年新高，以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4至2.8厘來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓。

王又直言，以往預防樓市過熱的「逆周期措施」已經不合時宜，樓市毋須及不宜被措施「綁手綁腳」，建議政府宜即時研究為樓市注入利好條件以平衡現時負面因素，包括撤銷物業買賣辣稅，以助樓市平穩發展及維持適度流轉率，避免陷入持續性積弱市道。

富瑞預期樓價漲幅化灰

投行富瑞雖認為下月的施政報告不會為一般住宅買樓限制鬆綁，但不排除逐步放寬豪宅市場的可能性。該行並預計，今年首季住宅樓價進帳的升幅，或在下半年全數回吐，但人口錄淨流入及租金年內上升，反映住屋需求穩健，估計供應逐步消化及利率回歸正常後，樓價明年錄中至高單位數升幅。

至於本地地產商公布毫無驚喜的中期業績後，富瑞明言，因應利率高企及宏觀環境的不確定性，下半年睇好盈利預見度更高及估值防守性更佳的股份，如恒基地產(00012)及希慎興業(00014)，惟下調多隻地產股目標價。