憂派息降地產股洗倉

新地瀉近一成創14年低市值日失242億

地產股洗倉潮突然殺到本港！本地最大發展商新鴻基地產(00016)繼上周公布基礎盈利按年跌16%後，股價周一曾大幅挫逾12%，低見77.1元，市值一度蒸發逾300億元；全日收跌9.45%，以79.95元收市，創14年新低，單日市值蒸發241.96億元，是表現最差藍籌。市場解讀為新地減分派比例對發展商股的回報前景有所啟示，以及地產業面對「四厘魔咒」的雙重夾擊所致。

在樓市不振的陰霾下，連帶其他地產股皆受壓，其中新世界發展(00017)、恒基地產(00012)分別挫6.05%和4.01%，銅鑼灣最大地主希慎興業(00014)亦挫3.27%。香港股票分析師協會副主席郭思治警告，地產股跌浪未完，以及股市氣氛差，投資者暫時不宜低撈地產股。

券商紛調低目標價

截至今年6月底止的財政年度，新地全年股息為每股4.95元，佔年度每股基礎溢利高達60%。然而，美銀證券發表研究報告引用新地業績報告內的一句「集團在未來將緊守其股息政策，分派其基礎溢利的40至50%為股息」，並且引述主席兼董事總經理郭炳聯所指，新一年分派比率或達50%，來推測其分派比例將會出現按年跌幅。

同時，該行注意到，新地上財年的淨債務和現金都維持在健康水平，且今年度77%的香港發展物業收入已被鎖定，盈利路向清晰可見。可是由於股息的不確定，將令股價較資產淨值（NAV）折讓更難收窄。故該行狠削新地目標股價14.52%至100元，即相當於股價較NAV折讓58%；又稱新地估值不貴，但股價欠催化劑，而且樓市疲軟，於是維持該股「中性」的投資評級。

摩根士丹利亦削新地目標價10.74%至108元，維持「增持」評級。該行指出，新地降派息指引，或令投資者感到緊張，加上目前樓市銷售疲弱，都使新地本財年股息有下調的風險。

樓價指數高位挫3.7%

海通證券下調新地今明兩個財年的收入預測，預計新地每股NAV為209元，以40%折扣率計，該行予新地目標價125.3元，維持「跑贏大市」評級，認為新地的租金收入具防守性，未來風險包括售樓收入入帳速度較預期慢。

事實上，地產市道低迷令不少人都成為驚弓之鳥。地產代理美聯公布其信心指數，最新報53.6點，按周回升3.5%。該集團首席分析師劉嘉輝指出，雖然指數連跌4星期後反彈，但仍創自去年12月中旬後的次低，可見二手樓市交投仍然淡靜，觀望氣氛持續濃厚。美聯樓價指數已連跌4周，最新報149.39點，按周跌0.21%，較今年高位累積下跌3.77%，續創今年2月中旬後的新低。

收租回報不及定存

本地最大銀行滙豐卻將H按封頂息由3.625厘加至4.125厘，一舉突破4厘關口，下周一起生效。市場分析指，相對多間銀行提供的定期存款利率多數都超過4厘，以及政府新一批綠色債券保底息達4.75厘，借按揭投資於物業想有逾4厘回報機會渺茫。幾可肯定不少資金會放棄港樓走入定存，令未來樓市偏淡。