專家樓評：業主轉按套現水位提高

舉例，買家兩年前購一個1,500萬元之單位，當時於銀行承做五成按揭，現時按揭餘額約710萬元、物業現值約1,400萬元。7月7日放寬按揭前，若轉按之金額僅達700萬元，基本上仍要多補10萬元才可轉按，現時則可提高按揭成數至七成，可做按揭金額達980萬元，換言之，用家可考慮平手轉按或轉按兼套現高達270萬元。

要留意的是，轉按兼套現等於加大按揭金額，用家應計算一下自身供款能力是否足夠，並衡量套現金額的借貸成本。以轉按將原有按揭餘額710萬元增至980萬元計，採25年還款期，現時按息約3.625厘為例，每月供款由36,022元增加至49,721元。不過，若將還款期延長至30年，每月供款降至約44,693元。若金額用作投資，用家便需衡量回報率是否高於借貸成本，以及相關投資風險。此外，是次放寬按揭成數僅適用於自用物業，出租住宅物業的按揭成數仍維持不高於五成。

由於按揭成數放寬範圍不止於住宅物業，連帶非住宅物業即工商舖及車位的按揭成數亦由五成提高至六成，換言之，不少工商舖的可轉按套現水位亦增加。以往尤其在2020年8月份第一次放寬非住宅按揭成數前，工商舖承做按揭成數僅三至四成，現時轉按之按揭成數高達六成。即使近年工商舖物業估值可能已錄跌幅，但透過磚頭套現流動資金的機會仍提升。