向世界錢進：南韓投資移民加辣

買樓門檻倍增須投入10億圜

南韓自推出投資移民制度以來，因門檻較低而成為亞洲區內投資移民熱門地之一，但亦掀起導致當地樓市過熱、中國內地申請者比例偏高等爭議。南韓政府近期決定「加辣」，大幅調高投資金額一至兩倍，以平衡市場供需情況。

房產投資延長至2026

該國的投資移民主要分為投資在南韓政府指定的保本公益事業基金項目，或在指定地區投資旅遊、休閒設施等房地產項目兩大類。指定地區的房地產項目投資原本於今年4月及5月相繼結束，但早前獲南韓政府延長3年至2026年，意味外國人現時仍可投資在仁川自由經濟區（松島、永宗、青蘿）、濟州島、江原道平昌Alpensia度假村、麗水、釜山海雲台、東釜山旅遊園區的房地產項目。項目一般為酒店式住宅、度假村，投資首5年內只可作自住用途，不能轉按、出租或出售，否則會喪失投資移民資格。

投資金額方面，原本投入5億韓圜（約292萬港元）或以上並維持5年後，就可獲得永久居住資格，惟最新投資入場門檻已提高至10億韓圜（約585萬港元）。

取消退休投資移民

至於保本公益事業基金項目，讓政府透過貸款支援當地中小企，投資者在5年持有期內不會獲派利息，但5年後成為永久居民，可取回當初的投資金額。此前在申請上劃分為未滿55歲、投資金額為5億韓圜的「普通投資移民」；滿55歲、投資金額3億韓圜（約175萬港元）的「退休投資移民」；以及投資金額15億韓圜（約878萬港元）的「高額投資移民」。其中，「高額投資移民」只要能承諾投資維持5年以上，就可以立即取得永久居住權，較前兩者要等待5年的時間快。

然而最新修訂後，「普通投資移民」與「高額投資移民」的投資金額分別調高至15億韓圜和30億韓圜（約1,756萬港元），「退休投資移民」更由於考慮到可能加劇福利開支而遭取消。

樓價首季跌15% 跑輸全球

各地住宅樓價正受息口高企拖累，其中南韓樓價更跑輸全球。萊坊上月公布的2023年第一季《全球樓價指數》顯示，由於今年各國央行試圖控制通脹，全球樓價面臨壓力。

該指數追蹤的56個市場中，過去12個月平均樓價指數增長速度由去年第四季的5.7%，放緩至今年首季的3.6%，創下2015年第三季以來最緩慢的升幅。當中，包括英國、澳洲、加拿大、香港等17個市場的首季樓價按年下跌，並以南韓樓價按年下挫15.7%位列排名榜的榜尾位置。

事實上，南韓樓市在數年前仍升勢凌厲，首爾樓價「只升不跌」的形象更深入民心，但在經濟、人口、息率等因素逆轉後，南韓樓價自去年開始便開展漫長跌浪。

外貿弱人口縮高息夾擊

南韓產業高度依賴外貿市場，但隨着全球需求持續疲弱，南韓出口已連續10個月出現負增長，為2020年1月以來最長連跌周期。其中，南韓7月半導體出口跌幅擴大至34%，已連跌12個月。南韓為出口導向型國家，出口佔國內生產總值（GDP）比重高達一半。出口情況一日未見改善，該國經濟與樓市也難有起色。

人口減少是拖冧樓市的另一導火線。南韓2022年生育率降至0.78，創有紀錄以來新低，在經濟合作與發展組織（OECD）國家中排名最後。目前南韓人口已連續3年下降，勢加劇當地經濟面臨的人口老化問題。

刺破房地產泡沫的因素還包括貸款息率與民眾債務高企。國際金融協會（IIF）發布的報告顯示，南韓今年首季家庭債務佔GDP的比重高企於102.2%，位居全球34個主要經濟體之首。在環球主要央行仍未見減息空間下，貸款息率維持高企，預料家庭債務短期難以大降。

中國人佔比重冀平衡分布

今趟南韓政府為投資移民「加辣」，分析認為與此計劃10多年來一直維持較低投資門檻有關。舉例美國投資移民要求投資80萬至105萬美元（約624萬至819萬港元）並要在美國當地創造10個工作機會，澳洲要求投資250萬至500萬澳元（約1,260萬至2,520萬港元），新西蘭要求投資500萬紐元（約2,330萬港元）等，門檻均較南韓高。

毋須精通韓語吸引

再者，外籍人士只要沒有犯罪紀錄便可申請南韓投資移民，保本項目在5年後取得永久居住權後更可收回投資本金，可享南韓醫療、教育、地方選舉投票等福利，兼且移民時不必審查學歷或是否精通韓語，遂令南韓成為亞洲移民熱門地之一。其中，由於南韓在地理位置上靠近中國，民俗風情相似，居住環境舒適，使大量移民中介公司向內地人推銷投資移民南韓是相對簡單和划算的選擇，以至出現中國人佔投資移民大多數的不均衡現象。

資料顯示，在2018至2022年，透過南韓投資移民獲得居住或永久居住資格的外國人中，中國人佔比85.3%。其中，通過公益事業基金投資及房地產投資移民到南韓的外國人中，中國人分別佔70.8%和94%。

當局亦表示，由於不少外國投資者在取得永久居住資格後，就會立即取回投資，所以政府將討論增加居住條件等方案，以期提高門檻並留住外國資本投資。