昔日東方港樓加速向下沉 經濟景氣寒風凜
香港樓市搖搖欲墜，正為疲弱的經濟景氣百上加斤！綜觀今年首季樓市曾現單位數字升勢，次季已無以為繼，到如今身處的第三季，終有發展商按捺不住，以貼近新界新盤的「平爆價」來促銷市區新盤，相信此舉將不但會令二手市場雪上加霜，更會帶動整體樓價及土地價格雙雙加速向下，下半年樓價看跌似乎已成定局，全年計也好可能錄得跌幅。一直等待上車置業的用家本應喜見機會，只是如今香港經濟景氣疲弱，在收入前景不穩及利率上升下，只怕樓價愈跌愈少人敢入市接火棒。港府宜盡快着手理順樓市政策，別再死抱過時的樓市「辣招」！
香港上半年，樓價在通關效應下確有過一段小升浪，可隨着中港經濟增長放緩，次季樓市升浪基本上已無以為繼，7月以來新盤開價一直觀望，二手蝕讓個案及銀主盤供應增加，可見樓市正要再來一次轉向。昨日終有發展商為市區新盤開出低價促銷，說明目前的樓價缺乏承接，發展商為保正常資金回籠，得果斷調整售價，以快打慢，才有望吸引客人進場。
其實物業亦是商品的一種，自由市場下，價格有升有跌，反正市場會因應供需變化來自行調節。香港經歷了社會動盪、新冠疫情，中美博弈，以致刻下內地經濟增長放緩，不少中產以上的香港富人或專才精英已舉家移民他方，香港樓市本身就已失去了一批實力的投資客和用家，大大削弱需求面。
截至今年6月底，未來3至4年的一手私宅潛在供應量約10.5萬伙，期內佔約8.5萬伙為待售樓花或現樓單位，屬有紀錄最多。在利率高企的環境下，發展商首要滿足的是財務紀律，現金回籠減慢的話，加重債務利息負擔，也影響新的項目投資，一連串的問題可大可小。過去歷次樓價調整，還是由大型發展商減價促銷開始，相信今次也不例外，二手價以至土地拍賣、補地價項目等價格亦會隨之向下，整體樓市要展開新一輪尋底之旅。
樓價跌三、四成，更多人可買樓的假設性問題，值得商榷。關鍵在於樓價下跌，對經濟產生風險的連鎖負面效應，削弱置業信心與能力。觀乎如今香港的經濟景氣轉差，昨日公布的採購經理指數及中小企業營商指數，都在說明這客觀事實，總不能常是以別人「唱衰」、諉過於人來逃避現實。更何況如今現金放銀行存款利息不錯，對樓市資金起了分流作用。反正「樓價會再跌」的預期一旦確立，用家信心不足下，不會急於入市，轉買為租，等樓價、地價跌定才入市，結果愈跌愈乏人問津。
可見樓市前景挑戰甚巨，但當年旨在打擊樓市炒風的「辣招」卻依然存在，是人為地令樓市「衰多幾錢重」。事實是，如今香港樓市已沒有炒風，而當年大量外來買樓的投資需求也已不復存在。相反，現在全世界在搶人才，繼續對外來人才施行買樓印花稅「先付後退」的做法，吸不到專才還在趕客；本地用家也因辣稅妨礙換樓置業，政府再不着手優化相關政策，繼續「躺平」不作為，根本就是於理不合，也會白白錯失穩經濟、強信心的機會。
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