專家樓評:放寬按揭增轉按誘因
政府在今年7月7日落實放寬按揭措施,比起所指的「微調」更有驚喜,除了提高1,500萬元或以下私宅的銀行按揭成數至七成,並擴大按保樓價適用範圍至3,000萬元,減免或減低按揭保費、上調非住宅按揭成數至高達六成、上調以資產水平申請按揭的成數至高達五成,以及放寬非來自香港收入的供款要求等,惠及層面除了包括上車及換樓人士、非住宅置業人士、海外收入置業人士等。
甩發展商按揭免捱貴息
有關鬆綁修訂即時造就多方面的轉按誘因,令不少供樓人士受惠。由於按揭成數及按保成數同步上調,不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭或財務按揭,亦較以往容易,轉按並可同步賺銀行回贈。
發展商為新盤買家提供的高成數按揭,一般設有分段息率,較常見是首兩年或3年提供低息蜜月期,第3年或第4年起之息率則跳升到最優惠利率(P)減一厘至P加一厘,即現約為5至7厘,故此採用發展商按揭的新盤買家一般在兩三年低息期後有轉按需求,以避免捱貴息。
發展商一按以八成按揭較多,以往用家若轉按至銀行僅獲五至六成按揭,加上近數年樓價持續牛皮未有明顯升幅,用家需補回較多首期差額,難度較大。
現時銀行按揭成數已提高至高達七成,以現值1,300萬元單位為例,用家若要轉走發展商八成按揭,放寬後轉按至銀行所需補回首期差額以帳面計由樓價三成降至一成,又或實質首期差額由樓價約25%降至約5%(假設在兩年多時間已歸還部分本金及樓價在相若水平),用家較易應付。
鼓勵潛在買家用按保
由於按保適用樓價上限同步提高,八成按保樓價上限提高至1,500萬元及七成按保樓價提高至3,000萬元,用家亦較易透過按保轉走發展商按揭,當中甚至已毋須補回首期差額。再者,是次放寬按揭亦同時調低按揭保險費,可鼓勵潛在需求的用家使用按保,業主可先替按揭物業安排銀行估值以了解可做轉按金額。
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