專家樓評：放寬按揭惠及資助房屋

不過，在放寬按揭後，連帶樓齡較大的未補價單位，按揭成數都可以增加10%到70%，同時受惠的是可以做足90%及25年期的未補價居屋「樓齡」（由首次發售日期起計），由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家選擇增加！

首先說按揭成數上，以市區居屋「樓王」之一的旺角富榮花園為例，部分單位首次發售日期為1998年，至今已經25年，已過了按揭擔保期。白居二買家如想購入該屋苑未補價單位，假設售價550萬元，按現時有大型銀行做法，最多可以批出70%按揭，即首期要有165萬元，較過去60%按揭時，首期資金要有220萬元，少55萬元。

惟要留意，超過25年擔保期的未補價單位，銀行是會要求貸款人提供入息證明及做壓力測試，也不能加擔保人，與未過擔保期的單位，只要申報家庭入息的做法不同，如以年齡較大的家庭成員（例如已退休父母）當業主的話，要考慮能否提供入息證明資料。

至於樓齡方面，由於放寬了按揭成數，間接受惠的是令到由首次發售日期起計，可接受的單位年期上限，由過去的19年變成22年，即由首次發售日期起計22至24年的未補價居屋，都可能批出90%按揭，但由於已貼近政府擔保期的上限，如要做90%按揭的話，貸款年期可能要縮短。

舉例，按其中一家大型銀行做法，假設買入的未補價居屋單位為550萬元，首次發售日期為2000年1月1日，而成交日期為2023年7月30日，由首次發售日期起至成交日期去計算為23年，如買家想做90%按揭的話，供款期最長只可以做約20.9年；若然想拉長供款期至25年，按揭成數最高只可以是84.5%（465萬元）。這個原理是借款人需於25年擔保期過後，剩餘貸款額不多於樓價的70%。

如想做盡最長25年貸款期，同時可借盡90%按揭的話，選擇首次發展日期至成交當日計少於22年的居屋單位會較穩妥。亦要留意，如購入的是未補價公屋單位（例如租置盤），年期計算上會較居屋更為嚴格，部分銀行只接受由首次發售日期起計，17年以內的單位才可以做足25年期九成按揭，否則要減低貸款成數或年期。

在金管局放寬按揭措施後，不同銀行對於資助房屋的處理及貸款成數上，有不同的處理，每間銀行計算方法會有一點差異，如不知道如何計算按揭成數等要求，建議購入前先行找專業人士做預先評估。