樓市撤辣慢十拍　水浸眼眉方恨晚

金管局昨日宣布放寬首置按揭成數，其中1,500萬元或以下物業最高按揭成數增至70%，1,500萬元以上至3,000萬元的增至60%，3,000萬元以上及非自用住宅的按揭成數上限均維持在50%。同時，非住宅物業最高按揭成數升至60%，以資產水平為審查基礎的按揭成數上限上調至50%，適用於住宅和非住宅物業。

是次放寬自用物業按揭成數主要集中在中價物業，對於最需要置業的用家而言，壓力測試都無法過關，自然沒幫助；對於有能力買千萬元或以上樓價住宅自住或換樓者，基本上多按一成，由買不起變成買得起的人數相信不多，這類多數是中產或以上的潛在買家，最終入市與否更多在於對前景信心的問題。

事實上，美國的利率周期尚未完結，下半年好可能仍要加息半厘，明年展望尚不明朗。保守估計，即使港息不跟足美息升勢，年底前仍會有加息壓力。準業主能獲批的按揭成數多了，在加息周期下，意味全期利率開支相應增加。當現金放在銀行做定期存款，收息可達到甚至超過買樓收租的回報率，即使有限度放寬樓按成數，未必就能刺激入市意欲。

因此，今次減辣充其量幫到住宅及非住宅物業業主，透過加按或沽售物業套現應急，對於協助改善樓市流轉的作用，未宜過分憧憬，尤其是經歷了次季香港經濟動力不似預期，疫後復甦的樂觀期望消失，貿易、金融、地產、零售無瓣掂，何來意欲買樓？

更甚是，如今就連內地經濟景氣都不對勁，月內中央推出一籃子救市措施是否真的到位，仍要等着瞧，但息口未見頂幾乎是可以肯定的，地緣政局亦充滿變數，這時才着手調整樓市逆周期措施，最佳時段既已過去，穩樓市的作用也要打折，反正聊勝於無。至於提升非住宅物業的按揭成數，以及以資產水平作為審批基礎的物業按揭貸款按揭成數，大概對企業套現應急會有一些幫助，也為近期接受龐大存款量的銀行開拓多一點貸款需求，但別奢望能藉此增加資金流動性甚或刺激投資。類似空置率高企的寫字樓市場，商業景氣差，回報率不吸引，即使按揭成數增，無濟於事。

百年變局下，國際間的競爭趨激烈，所謂「時不我待」，得爭分奪秒。偏偏香港的經濟事務每每慢十拍。實情樓市炒風早已絕迹，嚴重扭曲樓市運作的辣招遲遲不撤，待到如今經濟形勢再度轉差，亡羊補牢但又畏首畏尾做得不夠徹底，壓抑需求的各項辣招稅依舊存在，變相在不利的投資環境下加大打擊投資，如此施政，夫復何言？