卓百德揚言樓價一定跌

地產大亨格林：美樓市走進可怕時期

過去3年，世界多地樓價大升了兩年，然後利率上漲一年，加上未來經濟或會出現衰退，造就了樓市泡沫快要爆破的危險境況。「星級分析員」卓百德（Peter Churchouse）從樓宇成本和租賃需求切入，雖然認為起碼主要大城市不致於會崩盤，但樓價毫無懸念會回落。

各國樓價在疫情大流行初期和中期普遍上漲，卓百德接受本報專訪時指出，原因是當時低利率，政府利用財政和貨幣政策刺激經濟，以及人們的其他消費支出受限，包括不能外遊亦幫助推高了樓價。在某些國家或地區，人們更選擇了「細屋搬大屋」，在疫情中尋找更大的生活空間。其中澳洲、新西蘭和南韓的全國樓價漲幅最大，加拿大等地緊隨其後。英國、美國、新加坡和許多歐盟國家樓價也大幅增長。

受惠租金上升未致崩圍

然而，他指出，過去一年的加息，使這些國家的許多城市樓價向下調整，當中以澳洲、新西蘭、美國和加拿大的城市尤為明顯。還有在息口以外，美國和歐洲經濟衰退的風險正在增加，而中國的增長不如預期般強勁，因此可能會影響就業和總體需求，包括住房需求。

不過，他認為，樓價在這些城市調整而不崩盤的原因之一，是全球供應鏈問題和勞動力短缺，雙雙增加了建屋成本，這意味發展商不願大幅降價求售。

另外，站在投資者角度，隨着利率上升，資本率擴張（Cap rate expansion）理應令樓價下降，因為假設回報不變，投資者需要更高資金成本才能取得相同租金回報。可是倫敦、巴黎、里斯本、奧克蘭和悉尼等許多主要城市中心的租金上漲，在一定程度上抵銷了樓價下行預期。

不過，仍有不少投資名宿對樓市泡沫表示擔憂。以美國為例，愈來愈多當地地產和商界名人預警當地的地產泡沫，會由商廈市場下跌所戳破。其中，外媒引述在2007年成功避過美國樓市次按危機，並在期間勁賺8億美元的地產大亨格林（Jeff Greene）指：「整個房地產行業正在進入非常可怕的時期」！

他解釋，利率上升令許多企業和消費者難以支付租金和按揭貸款，並且銀行在經濟不佳或通縮都會停止貸款，使物業使用者更難獲得融資。這在某些高槓桿的板塊尤為明顯。

至於美國樓泡的形成，與美國政府不無關係。格林說，過去3年疫情期間，當局實施了歷史規模的財政和貨幣刺激措施，造就了強勁的經濟和就業，也遏止了逾期還款和銀行沒收按揭物業的個案。可是隨着經濟形勢變得黯淡和借貸成本持續上升，擠壓了營商環境，企業將需要縮減人手和辦公空間。

三藩市商廈高峰跌價70%

另外，以往經常勸人買樓創造被動收入的《富爸爸‧窮爸爸》作者伯特清崎（Robert T. Kiyosaki），近年轉軚擁護黃金、白銀和比特幣。本月他就曾對外警告，要為「史上最嚴重的房地產崩盤」做準備，更指其嚴重程度將使2008年的金融海嘯變得不值一提！他以曾經火熱的三藩市商廈市場為例，樓價至今自高位已挫70%，「這些商廈要怎樣轉型？難道要做露宿者之家嗎？」

美國電動車大企特斯拉（Tesla）創始人馬斯克亦同意，指「幾乎所有城市都見到商廈出現大量空置」；又指商業地產正在迅速崩潰，接下來便是住宅價格。