按息趨揚樓市或價跌租升

港元拆息全線突破5厘一個月HIBOR料挑戰新高

美國聯儲局上周「放鷹」暗示加息陸續有來，加上臨近半年結，港元拆息進一步走強。與樓按相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）連升9日，昨日報5.02821厘，創去年12月以來的半年新高。業界估計，一個月HIBOR有機會挑戰2007年10月時5.7厘的歷史高位，銀行有機會追加最優惠利率（P息）以反映資金成本。隨着按揭息率水漲船高，「轉買為租」也成為新趨勢，有分析估計，未來一段時間本地樓市可能會出現「樓價跌、租金升」的背馳現象。

港元拆息於周一全線抽升至5厘以上，當中以短息升幅最為明顯，其中隔夜HIBOR較上周五高0.55941厘；相比之下，12個月HIBOR僅微升4.327點子。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預期，受季節性因素及半年結影響，HIBOR仍有進一步上升的壓力。

業界估銀行追加P息

中原按揭董事總經理王美鳳指出，若拆息仍然持續高於市場按息3.5厘水平，不排除銀行將考慮追加P息，或者上調按揭息率以紓緩息差壓力。

她又提醒，在利率正常化過程下，現時銀行體系結餘已跌至約450億元，結餘對比之前幾千億元水平明顯收縮，會促使拆息波動較大。

受聯繫匯率的影響，港元拆息很大程度上是跟隨美國的貨幣政策。曹德明則表示，不排除聯儲局最快於下個月恢復加息以降低通脹，屆時港美息差或將會進一步擴闊，HIBOR仍會繼續維持高水平，並將繼續高於H按封頂息率一段時間，銀行視乎自身資金成本及公司策略，仍有機會於下次美國議息後跟隨加P息，預計幅度約0.125至0.25厘。

曹解釋，上周美國聯儲局雖然宣布暫停加息，惟該國通脹率與目標2%仍有一段距離，加上就業增長強勁，失業率仍保持低位，反映聯儲局官員觀點的「點陣圖」亦預示，年底前美國還會再加息兩次（以每次0.25厘計）。

利率進一步上升，對於本地樓市絕非好消息，畢竟按揭利率水漲船高，供樓成本會增加買家的負擔，從而壓抑需求。不過，即使買樓需求減少，住屋需求卻依然存在，故可能會有更多家庭選擇租樓而非買樓；部分業主亦可能會選擇加租以抵銷按揭供款上漲。

樓價下半年恐挫半成

有外媒旗下的智庫發表研究報告，預期本港房屋租金會在今年反彈5%，惟下半年本地樓價會下跌5%，而過去數年的樓價波動亦高於租金。該報告還引述數據指，2023至2025年期間，預計平均每年會有2.02萬伙私樓單位供應，龐大的供應足以對二手樓市場構成壓力。另邊廂，利率上升壓抑了準買家的入市意欲，加上供應充足，地產開發商亦可能要靠減價及更多折扣去吸引客戶。

曹德明亦建議，有意置業的人士在置業貸款時要小心管理利率風險，衡量自身可承擔的風險才入市。