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專家樓評:醫管局助員工上車未必着數

醫管局員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)已陸續發出原則上批准書(AIP),亦有兩間大型銀行接受相關按揭申請,一、二手物業及轉按皆適用。這個醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃有何不同?要注意甚麼?息率低見一厘固然吸引,但實際供款真的少了嗎?申請上困難嗎?
由銀行借出「頭按」
醫管局員工置業貸款計劃與一般銀行按揭計劃,最大的差異在於息率、年期及壓力測試計算方法。首先,要知道醫管局計劃不是單單由醫管局做貸款,部分金額是由銀行借出。簡單來說,就是由銀行做「頭按」,醫管局做「二按」。
不過,與傳統大家理解的「二按」不同的是,醫管局貸款部分的息率會較銀行的「頭按」更低息,同時所佔的比例亦不會像發展商的二按般,要先由銀行借50至60%,再由發展商借20至30%。
利率補貼上限3厘
醫管局貸款的比例是取決於申請人的入息,一般為底薪的48倍,上限600萬元。即是只要入息夠高,有銀行可接受只由銀行借出最少50萬元的「頭按」,再由醫管局借出600萬元的「二按」,而頭按及二按合共總按揭成數不多於90%便可。
至於息率方面,醫管局的貸款按息並不跟隨銀行,而是由當局釐定,當息率不高於4厘時,員工只需支付一厘按息,當息率高於4厘,醫管局會補貼最多3厘的利息開支。例如醫管局釐定的按息為與樓按相關的一個月同業拆息(HIBOR)加1.55厘,鎖息上限以最優惠利率(P)計算,現時為6厘。
假設一個月HIBOR為4.45厘,即按息已觸及鎖息上限6厘。以6厘減醫管局補貼的3厘,即等同實際按息為3厘,較銀行現時新做按息3.5厘低了0.5厘。單看息率計,醫管局計劃「無得輸」,惟在實際計算上,計劃有不少限制,包括年期、壓力測試計算及現金回贈等,綜合所有因素計算的話,用醫管局計劃每月供款不一定會較輕鬆,同時不是每人都適用,將會撰文詳細舉例解釋。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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