老外也憂港樓跌　奈何庸官不入耳

香港經濟景氣在重啟反彈後再現放緩迹象，加上港銀隨美國加息，兩者皆不利樓市發展。事實上，關係到樓按利息成本的一個月香港銀行同業拆息（Hibor），由兩年前僅0.06厘的水平，升至近年高位達5厘，如今仍高企近4厘，即使H按有封頂息，供樓業主利息負擔大增，也意味用家置業考慮增加，不利樓市需求面。再講，若做定期存款可以坐收幾厘利息，樓價趨跌，更多投資物業業主選擇早沽套現轉作存款收息更安全，變相又令市場供應增加，尤其是一些持貨較長時間、購入價較低的二手盤源，較市價劈價放售，拖着樓價向下。

樓市供需局面如是，繼去年樓價下跌約15%後，今年樓價在首季反彈，次季好大機會再跌，最新的二手樓價數據正反映此趨勢。有國際機構近日在港調研，亦憂港樓進一步下跌帶來負資產效應，若炒賣需求帶來的系統風險減退，建議分階段「撤辣」。局外人都意識到，港府應採取措施促樓市有序調整，以免樓價過度回調，構成經濟風險。事實是如今樓市炒風已絕迹，只見蝕讓盤和劈價盤湧現，不少近幾年的高成數按揭物業，已陷入負資產行列，新盤銷情今非昔比，試問如何見到炒風存在？

如今香港內、外經濟景氣差，政府財政赤字高企，移民潮又令稅收下降，加上中美博弈下香港正面對前所未有的地緣政治風險，不斷有國際企業以地緣政治風險為由，將亞洲區總部遷離香港，樓市的基本面利淡。用家自置物業是長遠投資，必要考慮利息因素及經濟景氣；物業投資者就更重視資本回報率，當存款利率續升，正在下行的物業投資回報自然給比下去。即使有實力的買家計掂數想入市，備受「辣招」門檻所限；企業想調動資產周轉應對營商環境轉變，同樣受制於「辣招」。

發展商看不通行業政策及後市方向，在處理固定資產投資，包括補充新的土地儲備，又或參與市區重建，在商言商，只有以更謹慎的態度應對；政府土地拍賣低價甚至乏人問津，庫房空虛，不見得有利實現長遠建屋目標。

樓市積弱，加重經濟下行風險，而過時的樓市「辣招」不退，持續扭曲樓市自行調整的功能，讓景氣每況愈下，如作繭自縛。既然市場要求「撤辣」的聲音日大，到底樓價要跌多少、負資產要多嚴重，才符合「撤辣」要求，作為負責任的政府，得清楚交代「撤辣」的條件和時間表，讓市場參與各方有數得計，而不是繼續自說自話。真的等到如「沙士」樓災重現才動手，只怕藥石罔效，為時已晚。