內地去年新建住宅32%未售 7載最多

中國住建部部長倪虹曾指，房地產對中國經濟而言可概括為「456」，即房地產相關貸款佔銀行信貸40%、房地產的相關收入佔地方綜合財力的50%、居民財富的60%都用在住房上，換言之，房地產牽一髮動全身。

房地產研究機構克而瑞數據顯示，2022年內地樓市經歷深度調整，其中新住宅成交面積按年下降27%，土地購置面積更跌53%，庫存去化壓力急劇攀升。2022年底內地住宅竣工未售面積2.7億方米，按年增18%，創2017年後新高，且去年竣工住宅的未售率重回三成以上，並考慮到全年商品住宅銷售規模下降，若2023年消費者預期和行業銷售不能回正，竣工住宅未售率必將在接下來一、兩年內繼續上行，恐導致商品住宅待售面積持續加速攀升。

該機構監測50個城市中，截至去年底止，平均需要20個月才能消化過剩住宅供應，逾四成城市消化周期超過兩年。在4大一線城市中，上海需時6.9個月，北京及廣州分別約22.7個月及20.8個月。值得留意是，部分開發商選擇惜售形式放盤，故可能造成深圳等重點城市消化周期處於高位。

不過，對於部分消化周期達8年以上的三、四線城市，如果銷售規模不快速回復，未來住宅供應市場勢面臨更嚴峻局面。考慮到當前行業成交規模分化、後期提振市場信心仍視乎持續進場的新增土地交易，意味只有符合市場需求、具顯著產品優勢的項目才能脫穎而出。

摩通亦指，今年以來，內房股表現落後於MSCI中國指數，顯示投資者信心的可持續性仍較低，部分內房轉好的銷售業績，並沒有持續推高股價。儘管房地產行業基本面未惡化，但估計行業在今年次季將保持區間波動，有機會跑輸MSCI中國指數；或有待內地新開工量顯著回升、寬鬆政策轉強及銷售額較過去3年平均水平出現增長時，行業才會「跑贏大市」。