昔日東方專家樓評：H按減封頂息 按揭計劃要點揀？
近日大型銀行相繼下調二手物業銀行同業拆息按揭（H按）的鎖息上限，實際鎖息上限由3.625厘減至3.375厘，對二手買家來說，必然是好消息。惟要留意，這次與其說是減鎖息上限，不如說是銀行新增了一個H按計劃，因為如選用鎖息上限3.375厘的按揭計劃，銀行現金回贈最高只有2.2%，但銀行同時仍保留有鎖息上限3.625厘的計劃，而現金回贈可高達2.45%。到底選用回贈較高同時息率較高的計劃划算，還是選息率較低的計劃好一點？
選高現金回贈未必划算
就此，分別以500萬元貸款額及1,000萬元貸款額，年期30年計算，看看哪個計劃「真心抵」。由於現時多數銀行罰息期多數為兩年，會以所得現金回贈金額差距，與兩年累積供款開支及利息開支作增幅比較，看看兩個計劃的分別。
首先，以二手物業500萬元貸款額為例，鎖息上限3.625厘的計劃，所得現金回贈有約2.3%，即11.5萬元，而鎖息上限3.375厘的計劃，現金回贈有約2.2%，即11萬元，兩者只差距5,000元。不過，前者較後者每月供款多697元，兩年計供款便會多了約1.67萬元，同時首兩年的利息開支亦會多了2.48萬元。這個情況下，為賺取多5,000元現金回贈，而選用較高鎖息上限的計劃，明顯不划算。
如若貸款額再高一點，增加至1,000萬元，鎖息上限3.625厘的計劃，所得現金回贈可達2.45%，即等同有24.5萬元，而鎖息上限3.375厘的計劃，現金回贈則仍維持於2.2%，即有22萬元，兩者差距擴闊至2.5萬元。每月供款上，前者較後者每月多近1,400元，兩年計供款便會多了3.3萬元，首兩年利息開支亦多了4.96萬元。亦即是說，即使賺取到更高回贈，所得資金仍不夠抵銷供款的增長。
仍須視乎未來利率走勢
同時，鎖息上限較低，意味壓力測試下入息要求較低。現時銀行壓力測試要求是用鎖息上限去模擬息率上升兩厘計算入息要求，假設貸款500萬元，鎖息上限3.625厘計算壓測下最低入息，會較3.375厘的情景，入息要求多約1,300元。
不過，要選哪個計劃仍要視乎大家如何看未來拆息及息口走勢，如預計美國很快會結束加息周期，並掉頭減息，同時預計一個月拆息很快會回落至鎖息上限以下，選回贈較高計劃是可行的。其實，現時仍有部分中小型銀行，有低息兼高回贈的計劃，亦有不同銀行為「跑數」，有一些「期間限定」的優惠計劃，建議可找專業按揭代理幫忙格價，或能取得更吸引的按揭優惠。
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