向世界錢進：台灣樓價跌今年難看俏

上季現調整台南挫半成

台灣樓價近年升勢凌厲，實際工資卻在倒退，不僅令普羅大眾覺得「上車」遙不可及，就算租樓亦只能愈租愈小。然而，隨着市場環境上季開始逆轉，台灣樓價今年會否易跌難升？

全年仍漲7% 新竹最勁

地產中介公司信義房屋的數據顯示，2022年台灣樓市繼續是向好的一年，當地整體樓價增長7.62%。其中，升幅最大的都會區是新竹，一年上漲超過21%。升幅排第二和第三的高雄和台中，亦分別升逾14%和近10.5%。台北全年升4.68%則最為落後。

惟要留意，除高雄外，其他都會區的樓價在去年末季已出現按季調整的情況。其中，以台南樓價一季下跌5.3%最傷，跟隨其後的新竹亦要倒退4.43%。表現最佳的高雄則逆市上升4.42%。全台灣計，上季樓價按季回落1.74%。

受累加息股弱遏炒風

信義房屋指，息口上升、股市震盪、政府打壓炒樓政策落實等因素，使上季台灣樓市景氣由高位回落，買家轉趨觀望，繼而出現交易價量齊跌的情況。今年情況會否改善，還要視乎利淡因素對買家信心的衝擊有否淡化，以及資金回流的情況。

根據台灣的內政部資料，台灣樓價自2016年微跌0.51%後便連年上升，截至去年第三季，期間樓價累漲近27.5%。而2022年首3季累積上升7.5%。

賣樓獲利人數破頂平均賺64萬

去年台灣樓市不僅保持升勢，更是賣樓獲利人數破紀錄的一年。據台灣房地產網站樂居統計，96%於去年賣樓的原業主皆取得利潤，平均獲利金額250萬新台幣（約64萬港元），其中，以新竹縣的平均轉手利潤達577萬新台幣（約148萬港元）最多，新竹市的平均轉手利潤416萬新台幣（約106萬港元）跟隨其後。

位於新竹市東區的關埔重劃區，以及位於新竹縣竹北市的台科大重劃區（又稱「斗崙重劃區」），平均獲利金額更達1,000萬新台幣（約256萬港元），並且每筆交易賣方都獲利。分析指這與橫跨新竹縣、市的新竹科學園區帶動當地樓價有關。園區吸引當地和海外科技大廠進駐，大量的就業機會帶動置業需求，撐起園區周邊樓價快速上升。惟要注意，由於現水平樓價已處相對高位，加上近期電子科技業景氣有所冷卻，裁員潮加劇，樓市有由盛轉衰的風險。

全台交易量年挫8%

樂居分析指，去年台灣樓市已出現兩大隱憂，包括交投下跌，以及股市下挫。從物業易手數量看，去年降至31.8萬伙，相比2021年的34.8萬伙下降8.6%，亦低於2020年的32.6萬伙。新盤樓花方面，成交量在2021年11月升至1.01萬伙的高位後輾轉下跌，於2022年9月降至不足4,300伙，由高位計下跌超過57%。

至於台股去年由高位累挫三成，儘管近月由低位反彈約兩成，但相對堅挺的台灣樓市依然大幅落後。過往台灣股市與樓市傾向呈正向關係，要提防已率先調整的股市，會否連累樓市在稍後時間出現補跌。

去年12月房地合一稅收創新高

台灣當局為打壓樓市炒風，早年推出了房地合一稅，規定在2016年後取得的物業或土地，扣除相關成本費用後，轉售後的利潤部分會被徵稅。由於要抑制炒作，故持有時間愈短，稅率愈高。目前制度下，持有兩年以內就轉售的稅率為45%、超過兩年至5年內的稅率為35%、超過5年至10年內的稅率為20%、而持有超過10年的稅率為15%。

海外客兩年內沽貨稅率45%

對於非台灣境內居住人士，持有兩年內轉售的稅率同為45%，持有超過兩年便轉售的稅率就劃一為35%。另外，如果符合自住滿6年的要求，則可獲400萬新台幣（約102萬港元）的免稅額，超出部分則按稅率10%計算。

據台灣財政部資料，在2022年12月，個人房地合一稅收為54.7億新台幣（約14億港元），創歷史新高，不過，今年1月受農曆新年假期因素影響，稅收下滑到14億新台幣（約3.59億港元）。

比較去年12月6大都會區個人房地合一稅收，稅收最高為台中的13.1億新台幣（約3.36億港元），按月增加84%，其次是桃園的9.8億新台幣（約2.51億港元），按月急增3.1倍。至於台北錄4億新台幣（約1.03億港元）稅收，按月亦增加55%。

分析指，台灣樓價在過去兩年顯著上升，2016年後物業和土地都明顯升值，配合今年過年時間比較早，部分人選擇趕在去年底前完成交易，以及桃園和台中期內出現大額買賣，均導致短期稅收大增。

另外，《平均地權條例》修法於今年1月通過，嚴懲炒樓行為，包括限制樓花轉售、禁止散播不實資訊影響樓價和製造虛偽交易營造熱賣假象等，反映當局應對台灣高樓價問題的決心。修法通過後，當地民調顯示，約35%受訪者認為未來半年台灣樓價走勢向下。