向世界錢進：低買日本物業 博Yen樓價升值

星之谷移民顧問董事總經理張子煬表示，回顧去年日本主要城市的樓價，東京和大阪皆有所上揚，東京首都圈的二手公寓成交價為每方米約4.3萬港元，連續31個月上升；大阪去年整體樓價升幅超過5%，當中，二手樓價平均升逾3%，天王寺、西區等地點的升幅最為顯著。

他續指，雖然樓價上升，但去年日圓兌港元創新低，10月時每百日圓曾跌穿5.2港元水平，當地同一個物業相當於有8折優惠。即使目前日圓匯價回升至近6算水平，但宏觀而言仍屬於低位。再者，日本主要地區租務需求強勁，例如東京物業出租率達九成，不少物業更是連租約出售，普遍物業回報率至少有4厘以上，投資者可以即買即收租，同時等待日圓匯價回升和物業升值的時機，達致價、匯、租齊賺。

張氏認為，目前最值得投資者關注、會影響後市的消息，是日本央行行長的變更。任期近10年的現任行長黑田東彥今年4月將會離任，而日本政府上周正式向國會提名經濟學家植田和男接任行長一職。外界預料，植田上任後，日本央行未來政策不會出現激進的變化。

不過，央行在去年12月把日本10年期國債孳息率的上下波動的範圍，由0.25厘擴大至0.5厘，亦即是相當於加息，導致圓匯在一個月抽升近5%，似乎又與現行政策背道而馳，所以央行4月換帥後，政策取態仍要拭目以待。

另外，日本的通脹率走勢不容忽略。日本去年12月核心消費物價指數（CPI）按年升4%，創1981年以來最大升幅。倘若日本政府持續寬鬆貨幣政策，或會令當地通脹持續，同時刺激樓價上升。

星之谷移民顧問董事總經理張子煬建議，如果有意在日本投資物業，東京和大阪仍然是熱門的選擇。因為東京作為首都，是外國人首選的落腳地，每年亦吸引超過1,000萬名觀光旅客前往。受惠於旅遊業重新興旺，預計酒店、民宿及商業設施的需求會持續上升，有助推高地價。

他又指，大阪同樣是旅遊熱點，加上將會於2025年舉行世界博覽會，包括賭場的綜合度假區亦正在建設，相信會刺激就業人口，樓價亦可看高一線。

物業類型方面，中古一戶建（二手獨立屋）仍是當地人至愛，環境較公寓大，而且可以免繳管理費及修繕費。不過，新一代日本人生育意欲不高，單身一族、新婚家庭大多選擇較細的1LDK（即有臥室、客廳及廚房各一）單位，並偏向有智能家居等配套設施。

張氏還分享一些日本置業貼士，其中，要判斷物業有沒有升值潛力，可以先了解該地區的人口和出生率等資料。

如果想買樓收租，應該考慮大城市的商業中心區，現時一般樓價算是「平易近人」，例如位於北海道的札幌樓約20多萬港元就有交易，其他城市如大阪及東京等，入場費約50萬港元起。

日本樓的出租年回報率相對高，扣除稅項及成本後，平均為4至7厘左右。如果非商業中心區地段，有些回報率甚至可超過10厘。另外，買家最好選擇距離車站10分鐘路程以內的物業，否則較難出租，影響租值回報。

除了揀樓，外國投資者亦要掌握買賣細節，外國人在日本投資物業並無特別限制，物業屬永久產權，購買後可終身擁有，更可由後代繼承，稅項方面亦與日本人一樣。

他建議投資者可以根據個人的經濟能力，考慮投資單位、獨立屋或買地。買賣流程方面，類似在香港買樓，投資者可以委託房地產經紀、地產代理代為物色合適樓盤，並聘用「宅建士」處理法律上的事宜。

遇到合適的樓盤可向賣家提交購買意向書，並繳付訂金，賣家的「司法書士」會向買家發出重要事項說明書，買家檢查清楚後可與賣家簽署買賣協議。當買家對物業作最後檢查後，便可在司法書士及銀行代表見證下支付餘額、簽署轉讓業權的文件，交易便會大功告成，順利做業主。整個流程與買賣香港物業接近，分別在於日語文件及用詞不同而已。

人力資源顧問機構ECA International今月上旬發布的2022年度外派僱員宜居城市排行榜顯示，日本有3個城市打入10大，相比之下，香港跌至第92位。

ECA根據各地的氣候、醫療服務、住屋及公用事業、隔離程度、社交網絡與娛樂設施、基礎建設、個人安全、政治環境、空氣質素等多個因素，來評估外派僱員在全球超過500個地區的整體生活質素。

在去年度排名中，新加坡繼續蟬聯第一位，成為全球最適宜外派僱員居住的地點，原因是星洲比亞洲其他地區更早解除社交距離措施，使當地生活環境恢復至疫前水平。日本東京和新西蘭威靈頓分別排第2及3位，兩個城市的排名按年互換。至於排名第4的有5個城市，包括日本大阪、日本橫濱、澳洲阿德萊德、澳洲布里斯班及新西蘭奧克蘭。

香港則受去年持續的疫情防控措施影響，宜居排名按年大跌15位，至第92位，除了排在上述城市之後，亦落後於悉尼、台北、倫敦、溫哥華、三藩市等港人熱門移居目的地。