希慎憂商廈跌租看好舖租

去年轉蝕11億寫字樓失色估通關仍難刺激

香港與內地全面通關後，經濟重啟，惟企業與分析師仍未敢全面看好本地物業市場，當中更看淡寫字樓租賃市道，租金或跌達半成。其中，「銅鑼灣大地主」希慎興業(00014)認同寫字樓物業供應大量增加，以及租戶使用習慣轉變，對租金構成壓力。在去年嚴格的社會防疫措施下，該企截至去年底止年度錄得股東應佔虧損11.57億元，按年盈轉虧，為相隔一年之後業績再度「見紅」。

撇除投資物業公平值變動等影響後，希慎去年的基本溢利為21.29億元，按年跌8.63%；至於主要反映租金收入表現的經常性基本溢利亦降11.45%，至20.63億元；股東應佔每股基本虧損112仙，公司宣派第二次中期股息每股117仙，按年持平。

供應勁升租戶習慣轉變

主席利蘊蓮對中港通關感到正面樂觀，惟上月旗下商場人流並未大幅增加，或因農曆新年假期，各人回鄉探親所致。新年過後人流雖顯著改善，名店復見排隊人龍，但租戶生意仍未反彈到2018年水平。她估計，為時3年的疫情，令消費者意欲及習慣改變，情況或要到本年中才會穩定下來。管理層相信，去年商舖續租金額已見底，今年或會反彈。

被問到近期多幅地皮均需以市場估值下限批出，甚至流標，該企首席營運總監呂幹威認為，是去年住宅樓市不算暢旺所造成的短期波動。隨着經濟回復，相信會在未來樓價和租金上反映。他又稱，集團投地策略不變，要「價錢啱、項目合適先會考慮」，並會嚴守財務紀律。

希慎去年3大主要業務商舖、寫字樓及住宅之中，以寫字樓表現跑輸，營業額按年跌8.68%，至15.78億元。利蘊蓮表示，中港通關與寫字樓的吸納量不一定掛鈎，例如使用者習慣改變，需要使用共享工作空間，另供應量尤其在中環區漸多，故仍要時間觀察租金會否返回疫情前水平。該企2021年夥同華懋集團以197.8億元高價投得銅鑼灣加路連山道商業地項目，預計將於2026年落成。

需求增加難抵空置率高

商業地產服務商世邦魏理仕（CBRE）亦看淡寫字樓市道，指出商業氣氛改善和出行常態化有助今年寫字樓租賃活動。然而，各租戶內部的成本控制，以及市場空置率上升正拖累租金增長。該行指出，去年寫字樓新增供應量達410萬方呎，為2008年以來最多，預租情況亦不理想。事實上，去年寫字樓空置量達1,300萬方呎；空置率為歷來最高，達15.1%，高於上一次峰值1999年的14.4%，是過去10年平均值4.7%的兩倍多。

該行雖看好疫後開放和經濟重啟，但暫時需求增長不足以抵銷空置率高的影響，部分主要寫字樓今年租金或要跌最多5%。

券商睇好中端住宅交投

不過，疲弱多時的住宅市場見改善。交銀國際發表報告指，二手住宅交投暢旺，過去周末50大屋苑錄得213宗成交，按周增長42%，為去年4月後首度重返逾200宗成交。考慮到今年上半年經濟不確定的情況下，該行預料，中端住宅需求將較豪宅強。在股票投資策略上，該行看好中端住宅可售單位較多的發展商。