板塊分析：內房銷售乍旺 選股入市

發展商推售新盤步伐亦加快，尤其是在主要一、二線城市，10個主要城市的一手住宅售罄率躍升至66%的一年高位，連續上升趨勢明顯，新盤展銷廳睇樓量亦顯著回穩。

內地二手樓成交方面，截至2月5日止當周，50個主要城市的二手住宅日均成交量，較對上一個月同期上漲30%，高於1月時20%的升幅，日均放盤量和睇樓量亦升超過一倍。主要由長三角地區帶動增長，紹興、無錫、蕪湖、寧波及合肥等成交量增長50%以上，放盤量及睇樓量增長150%。

值得注意是，1月50個主要城市整體二手住宅價格按月上漲0.2%，當中30個城市二手住宅價格錄得升幅，扭轉自2021年8月以來17個月的跌勢。

政府亦繼續推出信貸支持措施。國務院總理考察人民銀行及外匯管理局時，談到要及時妥善處理房地產企業風險，防止金融市場異常波動；國土資源部將優化土地集中供應政策，以提高透明度，發揮引導市場預期的積極作用；中國證監會亦計劃推出更多務實措施促進房地產平穩健康發展；地方政府方面，近期再有超過12個城市放寬樓市調控政策，1月有逾15個城市調低首次置業按揭利率，例如廈門及鄭州削至3.8厘；加上多間房地產公司陸續發債，反映離岸再融資可能解凍。

內房股去年行業核心盈利估計收縮57%，超過17隻在香港上市的內房股發盈警，部分業績甚至見紅。一來是因為資產減值，二來是利潤率壓縮，估計毛利率及純利率或分別下跌5個百分點及4個百分點，至17.7%及2.8%，三是因為非核心資產撥備和外匯匯兌損失；四是因為整體銷售額下降10%。

有意收息的投資者要留意，隨着每股盈利下跌，內房股派息比率或由2021年的28%，削至2022年的15%，當中或有六成公司暫緩派息，直接影響行業股息率。內房股在去年11月及12月，受政策驅動出現反彈之後，2月股價或因盈利下跌及預測被降級，加上盈警消息而溫和回落，然後在3或4月有機會因為賣樓成績回暖令股價再回升。也就是說，支持信貸和需求的政策組合，包括放寬三條紅線，可能會在4月刺激銷售恢復至正增長。

投資者今個月或可維持偏好較具防守性的內房股，但3至4月可考慮更積極部署一些資產負債表溫和擴張和擁有充足土地儲備以實現未來增長的股份。目前內房板塊2023年預測市盈率為6.1倍，股價較資產淨值折讓56%，股息率約4.7厘，估值或為盈利壓力提供緩衝。