通關效應樓價估彈10% 舖租升半成

大摩調高地產股目標價料個別增派息

內地與本港全面通關，惠及本地經濟和樓市。投資銀行摩根士丹利隨即將今年住宅樓價升幅預測，由原來的5%上調至一成，為暫時投行界中看法「最牛」，主因本地樓價已從跌勢中穩定下來、市場氣氛改善，且按揭利率或已見頂等。同時，該行大幅調高香港零售銷售預測6個百分點至升15%，並料舖租升5%，惟寫字樓市道受制於供應增加和空置率高，今年租金或不會增長。

本港地產股將陸續公布業績，大摩表示，去年下半年中港物業發展落成量下降，或影響發展商收入，但預料大部分地產股會維持股息不變，當中長實及同系的房託基金置富產業信託(00778)有機會增加分派。

籲增持新世界撈底之選

雖然地產股較去年低位已累升不少，但仍較資產淨值（NAV）折讓約50%。大摩調升多隻地產股的目標價，其中將新世界發展(00017)的投資評級上調至「增持」，並列為撈底之選，指出其高槓桿借貸的憂慮可望紓緩，雖然股息或會稍減，但內地物業發展業務前景改善。同時調高信和置業(00083)至「持有」，原因是該企未來有多個項目推出，以及股息有潛在上升空間。

展望今年住宅市場，該行稱，去年樓價雖然累跌16%，但自去年12月至今已反彈約2%。本次看好樓價今年漲10%，是因為看到樓市氣氛轉旺，一、二手樓成交量可望從去年低位反彈28%和15%。

該行援引中原經紀人指數（CSI），不但從去年11月低位28.5點，急升至本月的61.6點，更創40周新高；另一地產代理美聯物業(01200)的35大屋苑更錄得一周96宗成交，較去年下半年每周平均數高72%，俱反映住宅買賣氣氛確實改善。

此外，與樓價相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）昨報2.40595厘，較去年12月高位累跌逾250點子，該行認為已減輕了本地銀行加最優惠利率（P息）的壓力。事實上，3大行滙豐、中銀和恒生在本月美國聯儲局加息0.25厘後，都維持P息不變，令有效按揭利率維持在3.375厘，或預示按息見頂，對準買家的負擔能力是一大利好。

新盤供應方面，雖然今年有較多項目推出，但該行料今年按揭成數或會放寬，1,200萬元以下的住宅市場將可持續受惠，新項目推出後相信會錄得不俗銷情。

倘撤辣一手成交望漲60%

香港置業行政總裁馬泰陽亦認同，本港受惠中港恢復通關，預期首季樓市將出現「大陽春」，一手交投有望錄4,000宗，按季升近4倍；二手住宅註冊量亦有望破萬宗，按季升約三成。

他又指，若財政預算案提出提振經濟措施，甚至為樓市「撤辣」，預計一手交投將按年升逾六成至約1.5萬宗，二手住宅註冊宗數將按年升逾兩成至約4.5萬宗，至於全年樓價升幅最樂觀更可達15%。

商舖租金方面，大摩指出，通關後遊客人數正在回復，並料至今年12月內地旅客數目可回復至2018年的七成。惟內地旅客改在其他國家或地區消費，於本地消費或只能回復至2018年的四成，成為本地零售的中期風險。而商舖租金的回復速度，相信亦會慢於零售銷售的上升。該行料今年零售銷售可升15%，舖租或只能升5%，惟後者已較之前的預測高出兩個百分點。

至於商廈市場為大摩最不看好的一環，指出最新空置率達12%，為2003年以來新高。另今年新增商廈樓面達210萬方呎，遍及核心和非核心區，相較過去5年每年平均新增需求120萬方呎，龐大供應將持續對空置率和租金構成壓力。