向世界錢進：英樓價受壓今年恐挫10%

連跌4個月嘯後最長經濟陷困失業率升添憂

英國樓價截至去年底已經連續4個月錄得按月跌幅，創2008年金融海嘯後最長跌浪。專家預期，今年英國樓市很大機會繼續下跌，部分更估再挫一成，原因是當地經濟轉弱、失業率上升，以及息口向上遏制了買樓意欲。

住宅平均價降至250萬

按揭貸款機構Nationwide數據顯示，去年12月英國樓價按月跌0.1%，是14年來最嚴重的連續月度收縮，一般住宅平均樓價從去年8月份高位272,751英鎊（約260萬港元），降至262,068英鎊（約250萬港元）。

按年比較之下，儘管上月樓價仍力保2.8%的升幅，但相較去年11月的4.4%按年升幅，以及去年3月時14.3%升幅，明顯急煞車，反映英國樓價在新冠疫情以來的強勁走勢已告一段落。

該機構指，雖然英國金融市場狀況在前首相卓慧思下台後已經穩定下來，但已經抽升的借貸利率尚待正常化，買家不敢妄動，削弱樓市動力。隨着今年經濟前景隱憂仍存，市民實際收入進一步下降，樓市短期難以重拾強勁升勢。個別歐資和美資投資銀行的經濟學家也預測，今年英國樓價將下跌一成，並於2024年延續跌勢。

報告顯示，去年第四季英國所有地區的樓價按年升幅均較前一季放緩，其中尤以普利茅夫、布里斯托爾等城市位處的英國西南部最明顯，其樓價在去年第三季以按年12.5%的升幅跑贏全英，但到上季按年升幅卻急劇放緩至4.3%，一般住宅平均樓價為307,588英鎊（約296萬港元）。

蘇格蘭是上季全英表現最落後地區，平均樓價按年升3.3%至178,269英鎊（約172萬港元）。至於全英國樓價最貴的倫敦，上季平均樓價按年升4.1%，至52.8萬英鎊（約509萬港元）。

分層單位表現遜獨立屋

與疫情期間一樣，分層單位的價格表現繼續遜於獨立屋。計算2020年第一季至2022年第四季，獨立屋的平均價格累漲26%或近7.8萬英鎊（約75萬港元），而分層單位的平均價格僅累升13.4%或約2.3萬英鎊（約22萬港元）。

按揭定息期快完業主面臨加息挑戰

英倫銀行於去年12月中宣布加息0.5厘，把基準利率調升至3.5厘，為2008年10月金融海嘯以來最高水平，借款人亦隨之面對愈來愈高的利息成本，特別是按揭業主面對較大的財政考驗。

儘管英國不乏業主揀選了可以鎖定首數年還款利息水平的定息按揭計劃，但隨着定息期屆滿，數十萬名業主將須要以更高利率延續按揭貸款，每月利息開支勢大增。

資料顯示，5年期定息按揭息率已由2018年的3.44厘，增加近一倍至早前的6.72厘，兩年期定息按揭息率同期更由2.9厘增至6.43厘。

再者，分析指英國大約有85%的按揭貸款是「還息不還本」計劃，這類業主的現金流一般不太充裕，加上本金未有隨供款減少，利率上升將產生更大的影響。

央行須上調利率遏通脹

英國通脹率連續兩個月回落，去年12月消費物價指數（CPI）按年上漲10.5%，雖分別低於去年11月的10.7%以及10月的11.1%，但仍處於40年高位水平。上月CPI升幅放緩主要由燃料、服裝鞋類、文化娛樂等價格下降帶動，然而，食品和飲料價格按年急漲16.9%，不僅連續第17個月上升，升幅亦是1977年9月以來最大。其中，尤以牛奶、芝士和雞蛋的升幅最高，反映英國家庭在食品開支上依然面臨巨大的財政壓力。

英國財相侯俊偉表示，高通脹是家庭預算的噩夢，亦會損害企業投資並導致罷工行動，政府無論面對多大困難，都會堅持降低通脹水平，亦已有計劃在今年把通脹率減半。然而，英倫銀行警告，當地高通脹維持時間可能比預計長，原因是加薪需求持續高企及商品價格進一步上升。

零售工業生產數據惡化

通脹居高不下，為英倫銀行繼續加息提供理據。惟與此同時，英國零售銷售、工業生產等數據已有惡化迹象，英國經濟面臨衰退的風險正在上升，亦限制了英倫銀行收緊貨幣政策的力度。目前市場預料英倫銀行將於本周的議息會議上宣布加息0.5厘，把基準利率調升至4厘。