舊樓強拍申請彈37% 料放緩

樓價從高位不斷回落，有助發展商向小業主收購單位。土地審裁處2022年收到22宗強制拍賣申請，較2021年回升約37.5%，加上不乏貴重項目，涉及物業估值總額按年勁升逾2.6倍，全年錄逾138億元。不過，因應政府正計劃放寬強拍門檻，市場預計，2023年同類申請會暫時放緩。

銅鑼灣項目估值45億最貴

綜合土審處資料，去年強拍申請數字相比2021年全年的16宗，進度明顯加快。期內物業估值總額亦較2021年僅逾37.6億元，大幅高出超過100億元。去年申請個案主要來自港島區，錄得13宗最多，佔全年比例近六成。

事實上，單計2022年最貴重的申請個案，物業估值已超越2021年全年水平。該項目為銅鑼灣快樂大廈一列舊樓，佔地約19,831方呎，地盤由3幢相連舊樓組成，位於波斯富街54至76號、利園山道5至27號及羅素街60號，物業估值高達45.05億元，更成為歷年最大宗單一同類申請。據了解，申請人為新世界發展(00017)或有關人士。

其次為同樣來自港島區核心地段，太古地產(01972)去年亦就鰂魚涌海灣大廈及海傍大廈（部分）入稟要求強拍，兩項舊樓分別坐落於海灣街及糖廠街，計劃重建為辦公室及其他商業用途，物業估值也逾12.03億元。

此外，去年提出強拍的個案當中，部分將會合併發展，包括跑馬地黃泥涌道翠景樓、愉華大廈及安美大廈，申請人分開3個項目向土審處提交申請，物業估值逾5.22億至逾7.06億元。3個地盤合併佔地超過1.74萬方呎，估價逾18.4億元。九龍區則以佐敦彌敦道317至321號金漢大廈最貴重，物業估值逾11.54億元。至於今年暫時只錄得中環歌賦街35至39A號一宗同類申請，涉及估值超過2.14億元。

發展商或待放寬門檻後部署

萊坊專業服務董事總經理陳致馨指出，市況回落對舊樓收購價構成影響，而該類物業礙於樓齡問題難以承做按揭，故業主一般會有較大意欲出售。政府計劃放寬強制拍賣門檻至七成，料發展商會稍為放慢收購步伐，待門檻落實更改後再作部署，故相信今年強拍申請宗數有機會減少。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事陳超國則認為，雖然去年強拍個案較2021年增加，但相比再對上數年每年逾30宗申請，仍不算活躍。相信政府放寬強拍門檻有助帶動申請增加，但最快也要2024年才能反映。