地產股兔年步步高陞

卓百德：現價估值不貴看好發展商零售收租股

樓市未動，股市先行。恒生地產分類指數從去年10月低位18,389點，回升至近期兩萬六、七樓上，升幅約五成。星級分析員卓百德（Peter Churchouse）接受本報專訪時更豪言，踏入兔年，本地地產股未升完，至少要升至股價較資產淨值（NAV）折讓收窄至35%才叫合理，即現價較之仍有約一成半上升空間，這或預示今年地產股可止跌回升，惟幅度或僅幾個百分點。

他指出，地產股已從去年低位上升15至50%，當中例如新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)等升幅更達四、五成。「因為金融市場傾向預測樓市會反彈，當然以股市預測樓市未必全然準確，但如果估錯，很快會看到這些企業股價再一次回落」。可是，根據過去逾40年的數據，股市通常走前實體經濟6至9個月。

辦公室收租股或跑輸

而且，如果金融市場今次「估中」樓市，地產股的升幅不止於此，即現價仍然便宜。他解釋，地產股目前「仍低於NAV（資產淨值）、低於帳面值、低於股息回報率的長期平均值很多，故一輪急升之後，現價計估值仍然不貴，股價仍未進入泡沫範圍」。

以NAV為例，他指出，歷史上香港地產股股價平均較NAV折讓28至30%，目前該折讓率仍維持在50%左右。其中，收租股歷史股價較NAV折讓也達35%，換言之股價要回歸到30%折讓率，才算是合理的估值。

至於他選股排序，首先是發展商股，例如新地、長實集團(01113)、恒基地產(00012)、新世界發展等；其次是零售收租股，特別是高端零售。反觀辦公室收租股，可能會跑輸，原因是商廈樓面新供應不絕，今年和明年落成啟用的商廈，分別至少提供150萬方呎和2,200萬方呎樓面。加上疫情以來，已有20萬人離開香港，這些人很大部分以前都在辦公室工作，影響商廈租賃需求，相信核心商業區寫字樓仍維持12至14%空置率一段時間。

他看好零售收租股，尤其是高端商場收租股，因為日用品零售如餐飲、衣服等零售一直都靠本地需求支撐而沒有下跌，反觀高端零售在疫情期間大跌，2021年來港旅客更曾銳減逾95%，所以「顯著的反彈不會出現在超市或普通衣履店，而會在珠寶、手錶、時裝等」，而近期高端零售樓面的租賃情況亦回升。

至於大眾關心的住宅樓市，他認為，樓價自2021年中的高位，已反覆回落約兩成，在與內地通關效應下，港樓最壞情況或已過去。目前內地是少數不陷衰退，反而有不俗經濟增長的國家，「而且中國推動的政策都指在推動增長，今年仍然看到內地在加大流動性」，故預測香港可從內地寬鬆貨幣政策和保持增長中獲益。

他預測，今年香港利率或要跟隨美國加息一至1.25厘，但按揭利率並不會同步增長，原因是本地銀行的流動性相對充裕，創造了較好的條件。「在香港，有錢、能夠承受未來加幾次息負擔的樓宇買家，一般都可以取得按揭；可是在美國，有錢、能承受負擔的人通常都申請不到按揭貸款，因為美國的流動性乾涸」。

估樓價下半年U形回升

他估計，通關後本港住宅市場將會由1,500萬元或以上的高端豪宅成交所帶動，整體樓價可望在上半年見底，並在下半年有一個較慢的「U」形回升，而非「V」形急速反彈，原因是利率相對過往10多年高企，削弱了部分人的買樓能力。