向世界「錢」進：悉尼上車 慳錢有法

悉尼是新南威爾士省首府，除了是澳洲人口最多和最稠密的城市外，樓價水平亦冠絕澳洲，要成功「上車」並不容易。

該省在去年公布的財政預算案上出台印花稅改革方案，允許年滿18歲且從未在澳洲持有物業的首置買家，可以選擇依舊一次過繳付印花稅，或選擇轉為每年支付400澳元（約2,130港元）連同土地價值0.3%的土地稅，直至出售該物業為止。換言之，首置人士變相分期支付物業交易成本，減少入市時需要準備的資金。

上述稅項適用於作自住用途的物業。若然是投資物業，就要每年支付1,500澳元（約7,990港元）連同土地價值1.1%的土地稅。不過，要享有土地稅的選項，不論物業是自住或投資，買家也要在成交後12個月內遷入居住，居住時間至少連續6個月。

澳洲的物業印花稅稅率因省份而異，澳洲永久居民或公民在新省置業，印花稅大約是樓價4%或以下。惟要留意，如果是海外買家，就需要額外繳付樓價8%的額外印花稅。

以新省的基本印花稅為例，物業價格高於108.9萬澳元（約580萬港元），印花稅是44,095澳元，以及高於108.9萬澳元的部分需每100澳元徵收5.5澳元。如果物業交易價格為120萬澳元（約639萬港元），印花稅便是50,200澳元（約26.7萬港元）（44,095 +（1,200,000 - 1,089,000） / 100 × 5.5）。

另一方面，不少土地的價值僅為物業價格25至50%。假設該交易物業的土地價值為60萬澳元（約319萬港元），用作自住的買家每年只需繳付2,200澳元（約1.17萬港元）（400 + （600,000 × 0.3%））的土地稅。

因此，一次過支付50,200澳元的印花稅，已相等於接近23年的每年土地稅開支，所以分期支付土地稅的方案勢受歡迎。因當地調查發現，50%的自住者會在10.5年內出售物業，三分之二的自住者會在20年內把物業出售，長期持有同一物業的業主的比例不高。

再者，隨着按揭利率上升，以及經濟前景不明朗，銀行普遍收緊審批借貸金額，這對買家能夠獲得的按揭貸款額造成了壓力。土地稅的選擇方案有助買家節省部分置業前期款項，更快儲夠首期上車，解決居住需要。

不過，要留意，土地稅計劃只適用於超過65萬澳元（約346萬港元）的物業。如果首置人士購買的物業價值低於65萬澳元，將可繼續申請免繳印花稅。

不少首置買家在「彈藥」有限的情況下，揀選物業時要被迫退而求其次，但有部分人對人生第一層樓絕不妥協。

澳洲4大銀行之一的澳洲國民銀行早前公布了各首府城市最受首次置業人士歡迎的地區，其中，悉尼包括Maroubra（馬魯布拉）、Granville、Bungarribee、Melonba、Quakers Hill（魁克斯丘）、North Ryde等區；墨爾本包括Dandenong（丹德農）、Richmond（里士滿）、Endeavour Hills等區；珀斯包括Karrinyup、Queens Park、Brabham等區；阿德萊德的Blakeview區；而布里斯班、黃金海岸與陽光海岸的Fortitude Valley（毅力谷區）、Beenleigh、North Lakes等區都榜上有名。

這些地區的樓價和租金不如市中心般高昂，卻有着便利、生活配套齊全等優勢。地產業界指，以悉尼西區的Granville為例，由於距離悉尼核心商業區之一的Parramatta（帕拉馬塔）僅兩分鐘的車程，加上就業、學校、購物等配套完善，受歡迎不難理解。再者，新省政府對未來20年悉尼人口向西部安居引導的規劃政策，預計會令人口增長集中在悉尼西區，潛在利好Granville樓市。

至於距離墨爾本市中心不遠的Richmond、布里斯班核心商業區延伸的毅力谷區，地理位置亦不輸蝕。尤其唐人街所在的毅力谷區，街角遍布各類咖啡店和食肆，部分甚至是獲過獎項，正好符合一眾追求工作和生活平衡的年輕專業人士，使當地的物業買賣和租賃市場保持暢旺。