樓市快觸底全年望U彈

花旗估首季再跌5% 4因素助收復失地

內地開關在即，為香港零售收租物業帶來正面的影響，可是美國加息使買樓成本增加，加上內地經濟疲弱，令市場未敢全面看好本地住宅市場表現。花旗預測首季住宅樓價或再跌5%，但在4大利好因素推動之下，樓市氣氛可望逐步回暖，樓價有望出現「U形」反彈，年底前升5%收復失地。

港今年經濟或增3.8%

花旗所指的港樓4大利好因素，包括港府推吸引人才政策令人口回升、按揭利率將在本年內隨着美國不再加息於4厘見頂、內地開關釋放被遏抑的需求，以及如果樓價跌得多過該行預期，政府有可能下月在財政預算案宣布放寬樓市「辣招」，或會降低港人買第二套房的印花稅。該行又預計，中港恢復通關下，今年本港經濟增長可反彈至3.8%。

港元拆息（HIBOR）昨日全線向下，其中隔夜拆息跌約1.26厘，報約1.96厘。「H按」主要參考指標的一個月拆息連續第11天下跌，報約4.21厘，較上個交易日跌13個點子。以「H按」息率為拆息加1.3厘計算，名義按息超過5.51厘，高於主要大型銀行3.375厘的封頂息率。反映銀行資金成本的3個月拆息連續第9天下跌，報約4.95厘。

花旗給予的地產物業的投資順序，住宅加上高檔零售物業的評級為「增持」，民生零售物業的評級「中性」，而商廈則為「減持」；低負債比率的地產股將跑贏大市，首選包括新鴻基地產(00016)及信和置業(00083)，後者投資評級更由「沽售」大幅提升至「買入」。

反觀美銀證券對住宅樓市看得較淡，坦言內地重新開放是利好因素，但並不是「靈丹妙藥」，今年樓價或要下跌4至8%，即去年和今年累跌19至23%。

對於內地開關，該行維持「小量利好」的看法，始終本地住宅存貨愈積愈多，令發展商不得不以減價應對，就算是位於市區的啟德項目亦不能幸免。

相對住宅，該行更看好零售物業，認為內地來港旅客量每上升10%（以2018年為基準），可令香港零售銷售升4至5%，不過，鑑於內地經濟依然疲軟、人民幣較弱等因素之下，未來兩年內地旅客訪港人數或只能恢復到疫情前水平的40至50%，故只能帶動香港零售銷售增長18至22%，商舖租金升幅會有滯後，預期本港高檔零售舖租今年升5%，2024年升逾5%，其餘商舖升幅較為溫和。

寫字樓租金恐挫一成

商廈市道方面，美銀證券指，恒基地產(00012)的The Henderson、長實集團(01113)的長江集團中心二期相繼在本年落成，令供應大量增加，核心及非核心地段寫字樓租金今年或要下降5至10%。

世邦魏理仕商舖部資深董事溫運強指出，本地店舖業主普遍支持通關，但零售商一般持觀望態度，較為審慎。由於通關初期口岸將會設有配額，預計在兩地疫情下，來香港人士初期主要為商務、探親為主，遊客數量不多。香港或需要數年時間，訪港旅客數字才能重回疫情前的水平。