華樓市脫困寄望下半年

大行估二線城市將撤限購研推大規模買樓補貼

過去一年，地方政府已為緩解樓市下行壓力施展渾身解數，惟始終未能安撫買家信心，眼見開發商接連債務違約、「爛尾樓」業主發起停貸潮甚至有引爆金融系統性風險之虞，中央政府只好「妥協」為房地產行業的信貸、債券及股權融資渠道「開綠燈」。然而，多輪救市行動讓一眾開發商不至於全軍覆沒，但也談不上脫離危險期，事關市場預計樓市最快今年下半年才有起色。

星展銀行（香港）有限公司研究部助理董事林子軒接受本報訪問時表示，目前當局推出的融資支持措施，資源集中緩解開發商的短期資金壓力，目的乃幫助一些仍然生還的民營開發商度過眼前危局，先讓他們恢復正常營運，並解決行業流動性問題，才可讓疲弱的樓市恢復。

星展料僅少數房企獲救

他又謂，如今多家內地銀行已響應中央號召，為房企提供大量授信額度，但並非人人有份，從受惠房企獲分配的額度來看，銀行依然傾向幫助國企及優質的民營「生還者」。更甚是這些授信額度只是意向性質，換言之，開發商能否在銀行手上取得資金仍有待銀行評估，最終或只得國企及少數民企獲救。

新盤售價時隔7年轉跌

中國指數研究院最新報告指，2022年百城新建住宅價格自2014年後時隔7年再次轉跌，全年累挫0.02%，二手住宅價格亦累跌0.77%。從城市數量來看，去年新建住宅價累跌的城市有70個，二手住宅價格累跌的城市有73個，分別按年大增55個及36個。中指院預計，今年隨着疫情形勢好轉，重點一、二線城市樓價有望企穩，但恐需較長的恢復時間。

內地樓市低迷已持續至少一年半，起初樓市支持措施只限個別城市，主要是降低房貸利率及推出買樓補貼等刺激需求，但開發商的資金面並未得到改善，嚴厲的防疫措施及經濟下行亦削弱施政效果。去年下半年起，多個地產項目因資金鏈斷裂而停工，引發全國多個「爛尾樓」業主發動「斷供」維權運動，最終迫使當局出手收拾殘局，以免行業硬着陸。

當局於2022年內已調低與樓按相關的5年期以上貸款市場報價利率（LPR）3次，更出動對部分城市階段性放寬首次置業的按揭貸款利率下限等招數，但去年首11個月全國住宅銷售額仍累跌逾28%。林子軒表示，目前買家的觀望情緒濃厚，不但是對樓價預期降溫及項目爛尾憂慮，還受到內地宏觀經濟前景的不確定所影響，繼而拖累居民就業及收入預期，單是房地產措施並不足以讓樓市恢復。

高負債發展模式成過去

中央對房地產的支持雖不斷升級，又放寬防疫措施等限制，但施政效果要傳導至樓市仍需時，若當局推出一些能改善內地經濟增長前景的刺激措施，也有助穩定買家情緒。

星展預期，今年下半年內地實體樓市才會穩定下來，並出現復甦迹象，這也有賴過去一年房企基本停止買地，新開工面積下滑，導致供給減少；買家情緒與去年情況相差不大，住宅銷售面積可能跌最多5%，甚至按年不變，銷售均價則預計大致平穩。投行野村相信當局在最遲首季便會推更多需求刺激措施，包括取消一些大型二線城市的限購。另一投行大和亦估計，將有更大規模買樓補貼，前提是要有宏觀經濟措施配合。

林稱，當局暫無意更改「房住不炒」政策立場，加上中央強調經濟增長要有高質量發展，當局仍會着力穩定樓市，今年起房地產市場規模會穩定下來；但對開發商而言，早年憑高周轉、高槓桿、高負債來壯大版圖的營運模式已成過去。

事實上，去年底的中央經濟工作會議，當局雖重申「房住不炒」，但語調明顯比過去兩年寬鬆，重心在於推動房地產向新發展模式平穩度過。中央財辦有關負責人亦指，今年還會推出新舉措，側重研究改善房企資產負債情況。

這輪房地產危機過後，大和中國及香港房地產分析師Cynthia Chan相信，之後全國新房銷售規模將保持在約10億至12億元人民幣，遠低於2021年的18億元人民幣。「中國不太可能出現另一場全面的樓市繁榮」，她認為不同地區樓市表現料分化，受惠人口流入及經濟較成熟的長三角及大灣區一線及核心二線城市將續跑贏大市。