專家樓評：高樓齡居屋按揭年期受限

白居二計劃是一手居屋以外的熱門申請項目，惟4,500個白居二名額當中，上車比例卻總是低於預期，其中一個原因是基於居屋第二市場的按揭配套受限於樓齡及首次轉讓日期，首次出售日期起計已多年的單位，或礙於按揭還款保證期限的關係而未必獲批足九成按揭或25年還款期。原因是房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年，由首次轉讓日期起計算，銀行會因應居屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期。

例如居屋單位由首次賣出日期起計已達23年，對於銀行來說，擔保期僅餘7年；有銀行會直接將30年保證期減去居屋首次出售日期，以計算可批出九成按揭之還款年期，這樣上述例子可批出之按揭年期便僅達7年，每月供款額當然大幅增加。

有些銀行會分別以居屋首次出售日期計18年、19年或20年作為界線，不超於這個年期的話，便可批足九成按揭及25年還款期。這個年期界線可讓買家在物色單位時較容易掌握可做按揭配套，若選擇樓齡20年內的居屋，便較不用擔心做不足九成按揭，買家在入市前可先確定銀行準則。

至於超出上述年期的居屋第二市場單位，部分銀行會遞減可做還款期或按揭成數，例如居屋首次出售日期計達22年的話，批足25年還款期的按揭成數或由九成降至八成，又或批足九成按揭的還款期會由25年縮短至20年，因此買家需要留意是否可應付有關月供金額。

若然居二市場之居屋單位由首次出售計已超過25年，銀行大致上只可跟隨私樓批出六成按揭，買家需增加三成首期才可上會；而按揭年期仍以25年為限，並非如私樓般可長達30年。