利淡因素纏繞 港樓價明年恐跌5％

中銀香港發表的《2023年香港與外圍經濟及金融市場展望》研究報告中，提及對明年香港樓市的展望，指出今年本港樓市持續低迷，市場預期明年聯儲局仍會小幅加息，高利率水平將維持至明年第三季度，香港銀行預計會繼續上調貸款利率。然而該行認為，長遠來看，加息對樓市走勢影響有限，1990年以來聯儲局4次加息周期中，香港樓市有3次仍保持上漲勢頭。但本輪聯儲局加息的速度、幅度和持續性都遠超上一輪加息周期，香港樓市所受衝擊將更顯著和持續。

提及按揭供款負擔，按揭供款及借貸還款與收入比率中位數由2016年的18%上升至2021年的21%，但距離2001年的28%還有一定距離。雖然近10年香港居民按揭負擔有所上升，但該行認為較歷史高位仍維持健康水平，負資產按揭貸款宗數仍處於低位。結合上一輪加息的經驗，香港按揭利息整體增幅料將顯著小於聯儲局加息幅度，加息對於居民財務狀況的負面影響將在可控範圍內。

明年香港經濟活動有望逐步復甦，由於本地需求較穩定，內地及海外買家需求為影響樓市的重要因素之一。近期內地開始優化防疫措施，該行預計明年有望實現中港通關，這將對本港樓市帶來積極影響。至於移民潮影響，該行認為，在房屋供應持續緊張的情況下，移民賣樓潮只是暫時現象，市場對於移民盤仍有承接力。然而，人口增長為樓市長期走向的基本決定因素之一。政府擬放寬人才入境條件、推出多項吸引與留住海內外人才的措施，並提出非永久居民可在轉為永久居民後退還15%的額外置業印花稅，料為樓市中長期發展注入新力量；而樓市供應缺口，亦可帶來一定的下行保護。

總括而言，明年在美國維持緊縮貨幣政策、地緣政治風險仍存、全球經濟衰退風險加劇的背景下，本地經濟復甦前景仍存較大不確定性，香港樓市的上升空間將持續受到弱增長和外部波動的壓制。