全方位夾擊地產股滿途荊棘

疫下經濟重傷按揭利率上揚政策困擾市場

今年香港樓市經歷反覆下滑的一年，主要是疫下經濟千瘡百孔，商業景氣持續低迷，加上回歸以來最大的移民潮，而中國遲遲未有全面退出動態清零防疫政策，打擊外資信心，亦令外資在港建立業務的需求下降。再者利率上升，經濟前景不明朗，打擊用家入市意欲，香港樓市難再敵地心吸力，正在反覆尋底。環顧4大本地地產發展商股份，估值更是超低迷，未能反映資產價值，奈何板塊信心陷入低潮，更低的估值，在行業前景不明下，亦難吸引資金提振股價表現。

本來通脹重臨，土地資產有價，但在反映到通脹帶動地價上升之前，要先經歷一段調整期，皆因這幾年的全球央行無限量寬貨幣政策造就市場流動性極度氾濫，形成嚴重的資產泡沫，包括各大城市存在的樓市泡沫，基本上已嚴重透支樓價升幅，如今加息致樓價下跌，地產股料將受到衝擊。

消費弱商廈舖位需求降

事緣在新冠肺炎疫情未退的情況下，香港經濟經歷近3年的防疫下，已七勞八損，經濟低迷，加上利率上升，按揭利率尚在尋頂，按揭貸款利息成本持續增加，勞動市場變數又增加下，打壓用家的上車意欲。而近日見到賣家比較狠心劈價求售，畢竟利率周期難預測，買樓與否只有自己計數，難再有甚麼大指標可作參考。

針對住宅物業市場表現，關鍵之一乃政府至今仍堅持施行辣招稅，這過時的措施嚴重扭曲市場運作，令物業交易成本高企，窒礙業主套現及用家上車，市場無法正常運轉。此外，內地及海外人士在香港仍採取較國際嚴謹的防疫入境限制之下，在港置業需求亦持續疲弱。工商物業方面，本地消費後勁不繼，加上外來遊客不多，商業景氣不振下，寫字樓、商舖、豪宅市道，皆尚未擺脫低迷狀態。

樓價下跌之餘，地價亦在下跌，今年下半年政府多塊分別於屯門、土瓜灣及油塘等的土地招標均以低價成交，反映政府在財政緊絀之下，亦不得不接受地價調整。發展商對後市前景審慎，尤其是利率處於上升周期，意味土地開發周期的利率成本上升，故對大型投資的態度都十分謹慎，投地保守，故低價成交亦在所難免。

宜取消辣稅出招吸移民

至如今，「麵粉」（地價）與「麵包」（樓價）均呈下跌，除非政府接受市場意見，全面取消辣招稅，並推出新措施吸引投資移民等，否則明年樓價持續下調的機會甚大，也意味這些地產股即使目前估值低殘，在預視資產價格進一步受壓下，亦缺乏吸引資金博反彈的誘因。

除了需求低迷和利率上升之外，政府的土地政策轉變，亦為地產業界發展蒙上陰影。所講的是香港似乎不會再奉行過去高地價為先，一業帶動百業的政策來發展經濟，轉移是首要滿足基層住屋需要，並發展科研、金融等其他支柱產業。

如是者，地產在香港經濟的主導角色可能會被淡化，過去香港的新供應掌握在發展商手中，但未來政府將會逐步重奪供應主導權。另政策要求發展商善用土地儲備，與政府合作加快發展步伐以增加房屋供應，發展商由過去高價擠牙膏式的賣樓方式，改變為合理價格貨如輪轉的經營模式，意味行業的黃金時間已成過去，板塊估值調整尚在進行之中。