法貿行估港陷完美風暴 樓價明年冧12％

該行指出，雖然暫時還未見周期性阻力有消退迹象，但其中最關鍵的因素，如防疫和加息，始終會有盡頭。除周期性因素外，人口和經濟增長前景等結構性因素對於中期樓價來說則更顯重要，另土地供應和房屋建設也應納入考量。

首先，人口增長對香港的住宅需求起着決定性作用。近年來生育率下降和高齡化加快已經對香港人口造成不少壓力，然而近期來港移民減少和人口大量外流，使得住屋需求進一步被削弱。此外，嚴格的防疫政策和東西方地緣政治緊張等問題，也促使投資者追求資產配置多元化，這些都影響了香港作為金融中心的吸引力，並導致很多外國企業將亞洲總部從香港遷到新加坡。

在內地經濟經歷結構性放緩之際，該行認為，香港的增長潛力削弱，是另一個值得關注的重要因素。經濟增長放緩會導致居民收入下降，並且進一步打擊住屋需求。

除了需求之外，房屋供應也是一個重要的不確定因素。該行指出，現任政府再次承諾會增加土地供應，以解決香港樓市的可負擔性問題，但計劃實施起來並不容易。現實情況是，在過去10年裏，新增住屋供應始終未能達到政府所承諾的目標。

綜合以上因素，該行假設土地供應略有增加，香港樓市疲軟勢頭將持續下去，但未來兩年的下跌有望逐漸放緩，料明年香港樓價仍將繼續下跌11.6%，但2024年跌幅將收窄，預計為1.7%。總體來看，香港的樓價在去年底見頂後，到下一個轉折點出現前，預計總共將下跌24.2%。雖然房屋供應對樓價也是一個重要因素，但鑑於建造所需的時間，供應的直接影響比較有限。因此，至少在未來兩年內，需求仍將是推動香港樓市的關鍵因素。

不過，該行補充，一個值得關注的因素是政府可能會進一步放寬買樓印花稅，並推出更多支持性的宏觀審慎政策，這將有助於支撐樓價。樓價下跌幅度愈大，政府推動政策變化的動力就愈強。另一個利好來自香港與內地的開放進程可能快於預期，這有助於提振家庭信心和內地買家的需求。這兩個因素或將推動香港房地產市場更快復甦。