專家樓評：居屋用H按定P按最着數？

H按在多年來均為主流按揭產品，市場比例持續高達九成以上，H按是否就是不二之選？然而，今年港元拆息逐步上升，H按計劃實際上已按照封頂息率計算，用家究竟選擇H按還是P按較着數？不論H按還是P按，用家選擇按揭計劃時，應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率、以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較。

今年銀行之間按息差距擴大，目前按息介乎2.875至3.375厘為主，對於一手新居屋或綠置居單位，有部分銀行提供之H按確實較為優勝，全期按息H加1.3厘，而封頂息率低至P減2.5厘，按目前P息5.375厘計，實際按息便是2.875厘，屬市場最低按息水平，低於P按息低至2.975厘又或其他銀行提供之H按息低至3.125厘。

但要留意，上述計劃主要適用於短期內可申請上會之一手單位，例如是已開賣之居屋及即將開賣之居屋項目當中一些快將落成的屋苑，包括馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑及沙田愉德苑等。至於二手居屋單位，H按同樣由11月起於居屋第二市場開通，但若論至抵按息，則主要並非H按，而是P按息的全期P減2.4厘，即實際按息2.975厘較優；二手居屋的H按息現時主要處於3.125厘水平，高於P按息，故此並非H按佔優。

資助性房屋H按開通後，居屋按揭優惠基本上已與私樓看齊，用家同樣可獲銀行提供之現金回贈，部分銀行亦提供按揭存款相連戶口（Mortgage Link），讓客戶以高存息收入抵銷按息支出，減低加息的影響。