專家樓評:放寬壓測 助降入市門檻
金融管理局於9月公布放寬按揭「壓力測試」要求,用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至兩厘,適時按照市場變化作出調整。按揭供款壓力測試的推出,主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力,多年來有效降低信貸風險。
然而,由於香港已進入加息周期,按息已有所上升,加上市場預期是次加息周期或於明年見頂,相信港息累計加幅不會跟足美息,故此將壓測假定升幅調減至兩厘已為供樓人士提供足夠防守力,亦已可保障銀行信貸風險不會增加,令措施更貼市;相信有助置業人士在加息期作好預算及準備,避免在按息上升時引致買家入市難度增加,對樓市起正面調節作用。
壓力測試放寬前,若屬於首套房按揭及自用物業人士,計法以目前按息假定上升3厘後,供款佔入息比率不超過60%。現時放寬壓測後,上述計法之按息假定升幅則降至升兩厘。以較多人選用之30年還款期計,壓力測試假定升幅由3厘調低至兩厘後,通過壓測的月入要求降低約11%,以平均按揭額約500萬元為例,通過壓測的最低月入由47,971元降至42,845元,減低5,126元,入市門檻即時降低。
用家仍須留意息率變化
另外,以每月入息10,000元計,可借按揭額增加高達12.5萬元,以家庭入息40,000元為例,可獲批之按揭額增加約50萬元,以承做六成按揭、30年期計,樓價選擇可由約695萬元提高至778萬元。
壓力測試放寬前,以二手物業市場按息2.725厘計,銀行會以加3厘後之5.725厘計算壓測,現時放寬後,則以4.725厘計算壓測,當未來按息續升,例如升至3厘水平,供款壓力測試便會調整至5厘計算,故此用家需要留意息率之變化,當息率上升,用家要相應地加上加息幅度去計算自身還款能力。
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