全球經濟無樂土　樓市爆泡在倒數

今年以來，一個明顯的現象，乃近幾年樓價累升幅度甚大的全球主要城市，都出現樓市價量齊跌的現象，皆因樓市的基本面已有顯著變化，再無法支持離地的樓價表現。首先，從各大央行的貨幣政策由寬轉緊可見，利息成本持續上升，市場流動性逆轉，影響物業的投資回報和吸引力，不利樓市泡沫的延續，調整已是無可避免。

其次，俄烏戰爭演變成持久戰，以及中美博弈，已改變全球化趨勢，世界利益重新洗牌，即使新冠疫情退卻，全球經濟幾可肯定無法再重現過去的榮景，分裂脫鈎，更會壓抑商業景氣，拖累經濟進入漫長的調整周期。世界貿易組織最新估計，明年全球貿易增長僅1%，一旦今冬歐美通脹惡化，緊縮貨幣政策遲遲無法提供退場時點，只怕這僅餘的全球貿易增幅亦難保。全球滯脹臨門，意味無論是住屋抑或商務的物業需求皆無以為繼。

事實上，綜觀英國、美國、加拿大和澳洲等已發展經濟體，樓市早已高處不勝寒，調整經已展開。再看亞洲，中國的房地產金融化泡沫化勢頭足以威脅金融系統穩定，故當局是最先出手治理樓泡的主要經濟體。至今為止，內房危機尚未解決，政策除了放寬樓市調控，鼓勵用家入市外，還促使銀行貸款政策支持房企應對債務危機。理論上，體制上的優勢，以及外資在內房的參與度極低，意味中國在治理樓市問題擁有相對充裕的操作空間，惟距離建立市場化長效機制的目標，顯然仍有大距離。

至於香港，相對於股市的深度調整，至今樓市的調整幅度仍細，惟二手樓市的跌勢正在加劇，且隨着政府致力增加土地及房屋供應，以及經濟景氣利淡，壓抑置業及物業投資需求，香港樓市的基本面展望實不容樂觀。可至今為止，港府針對當年樓市炒風的「辣招」措施尚未完全退場，扭曲樓市運作，亦錯失調整樓市政策有力支持這經濟支柱產業的時機。再繼續忠言逆耳，只怕會重複防疫政策失誤的後塵，眼白白看着航空、金融、旅遊等優勢逐個消失，樓市接力敲響喪鐘。

全球樓泡破裂，作為國際城市的香港無可能獨善其身。畢竟與內地不同，香港是自由市場，港府不可能要求銀行調節貸款政策來為樓市兜底，亦沒有太多的財政資源可補助市民置業托市，若失去可觀的土地財政收入，港府財赤更是後患無窮。港樓價斷崖式下跌，將是港人不能承受的痛。萬望港府急港人之所急，別再繼續自我感覺良好，蹉跎歲月！