港甲廈空置率破頂租金添壓恐跑輸星

企業縮寫字樓面積如丟空147個足球場

香港金融業在國際的競爭力被指逐漸流失，甚至跑輸同區對手新加坡，樓市表現就是其中一個例子。自2019年起，香港商廈市場空置率逐步上升，最新空置面積逾140個足球場，租金下跌壓力龐大。反觀新加坡因為人才和資金持續流入，企業數目增加，商廈市場有價有市，租金持續上升，景氣大旺。雖然港府後知後覺，9月下旬將抵港人士檢疫安排放寬至「0+3」，惟分析認為，短期內亦難以扭轉「星揚港降」的格局。

巨企慳皮需求或僅溫和復甦

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，香港放寬隔離要求將重新帶動國際商務人員和業務回流，有利本港各行各業，企業業務有望回升，刺激本港經濟。可是全球通脹，令市場預期包括美國聯儲局在內的多國央行會進一步加息，令許多國際企業對成本開支都持謹慎的態度，故他預計寫字樓需求只會溫和復甦。

該行在9月中指出，自2019年中香港社會不穩定，企業縮減辦公室規模逐漸成為一大趨勢，甲級寫字樓空置率於今年8月進一步上升至1,130萬方呎，創新高，大約相當於147個標準足球場的面積。而第一太平戴維斯（Savills）的預測更誇張，指未來4年香港將有1,720萬方呎的頂級寫字樓空置，如以每年出租的面積約100萬方呎計算，供過於求的空置面積相當於近250個標準足球場。

力高國際（Colliers）指出，截至今年8月，香港優質寫字樓空置率上升至12.3%。而仲量聯行的報告顯示，8月香港整體甲級寫字樓市場錄得2.92萬方呎負吸納量，空置率於8月底仍企穩約9.6%，按月未有升跌；其中，中環空置率約8.4%，按月上升約0.2個百分點，並已是連升5個月，累漲約1.1個百分點。

空置高企九龍租恐零增長

測量師行萊坊認為，「0+3」後，相信市場仍需要一段時間來吸納大量的寫字樓供應。因此預計今年第四季的寫字樓空置率將保持高企，特別是港島非核心區商廈，租金將面臨壓力，業主將需要提供更多創新和靈活的租賃計劃，以留住和吸引租戶。8月份中環超甲級商廈每方呎租金約130.6元，按月下跌約2.4%，而整體中環租金亦跌1.2%。

九龍區方面，該測量師行預計，今年全年九龍區寫字樓市場整體租金增長將在零至2%之間。與香港島一樣，由於租賃活動在8月份繼續放緩，大多數租戶都持觀望態度。九龍區寫字樓市場的交易以細面積為主。

星商廈搶手呎租創14年高

新加坡情況又如何呢？仲量聯行新加坡的分析指，星洲核心商業區甲級寫字樓租金為每方呎11.06新加坡元（折合約60.52港元），按季升2.9%，超越疫情前的高位，並創14年新高；雖然租金仍然低於香港甚至是北京的同類寫字樓，但兩者距離正在收窄。

第一太平戴維斯預測，新加坡甲級寫字樓租金將在今年上漲3%。而隨着中國頂級律師事務所漢坤，以及美國科技集團亞馬遜、Facebook等公司的擴張，星洲金融區的優質寫字樓正在迅速填滿。當地政府甚至正在加大力度游說東南亞最大的打車公司Grab及其他新進公司搬離金融區到外區的辦公室去，以便空出金融區的樓面給其他國際金融企業進駐。看來供不應求的情況，會繼續推升當地的商廈租金。